Normenkette
§ 21 WEG, § 23 Abs. 4 WEG
Kommentar
1. Zum Sachverhalt in Kurzform:
Die antragstellende Wohnungseigentümerin begehrt von ihrer Eigentümergemeinschaft Schadensersatz wegen Schäden in ihrem Sondereigentum. In der Gemeinschaftsordnung ist der Abschluss einer Leitungswasserschadenversicherung für das Gemeinschafts- und Sondereigentum vorgeschrieben. In einer Eigentümerversammlung fasste die Gemeinschaft den (bestandskräftigen) Beschluss, die Anhebung eines Selbstbehaltes zu akzeptieren, und zwar zur Vermeidung einer Kündigung des Versicherungsvertrages durch den Versicherer oder einer Auflage, die Wasserleitungen zu sanieren. Bei Schäden im Sondereigentum werde, so der Beschluss der Gemeinschaft, "der Selbstbehalt auch anteilmäßig geltend gemacht". Aufgrund dieses Beschlusses wurde im Versicherungsvertrag ein Selbstbehalt von 20% bei jedem Schaden vereinbart. Nach Veränderung des Vertrages lief aus dem WC der Antragstellerin wegen Verstopfung des Abflusses schmutziges und stinkendes Abwasser aus, welches sich bis ins Wohnzimmer der Antragstellerin ergoss. Die Übernahme eines anteiligen Schadensbetrages in Höhe von DM 2.146,17 lehnte der Versicherer wegen des vereinbarten Selbstbehaltes ab. Diesen Betrag macht die Antragstellerin nunmehr gegenüber der Gemeinschaft geltend, weil sich der Anspruch "aus dem Beschluss der Gemeinschaft" ergebe und weil die Schadensursache im Gemeinschaftseigentum liege.
2. Aus den Entscheidungsgründen:
Der Zahlungsantrag wurde vom Gericht als unbegründet zurückgewiesen. Das Gericht begründete dies damit, dass die Antragstellerin nach dem bestandskräftigen Beschluss der Eigentümerversammlung keinen Anspruch auf Übernahme des Schadens durch die Gemeinschaft in Höhe des Selbstbehaltes habe. Das Gericht führte aus, dass der Beschlussinhalt keine Auslegung zulasse, die Gemeinschaft wolle Schäden am Sondereigentum ohne Haftungsgrund ausgleichen. Die von der Antragstellerin behauptete Sinnbedeutung des Beschlusses, dass die Eigentümergemeinschaft Schäden am Sondereigentum ausgleichen solle, sei nicht gegeben, sie wäre allenfalls dann in den Beschluss hineininterpretierbar, wenn statt des Wortes "geltend gemacht" das Wort "umgelegt" verwendet worden wäre. Nach dem Beschluss habe jeder Wohnungseigentümer seinen Selbstbehalt selbst zu tragen. Grundsätzlich sei jeder Wohnungseigentümer für die Verwaltung seines Sondereigentums zuständig, durch die Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung sei aber die Zuständigkeit der Gemeinschaft zum Abschluss eines Versicherungsvertrages zugunsten des Sondereigentums erweitert worden, nicht jedoch die Zuständigkeit des Sondereigentümers eingeschränkt. Es musste also geregelt werden, wie der Selbstbehalt auf Schäden im Gemeinschaftseigentum oder auf Schäden im Sondereigentum verteilt werde. Dies sei durch den Beschluss in der Weise erfolgt, dass der Selbstbehalt im Schadenfall anteilig auf den Schaden im Gemeinschaftseigentum und im Sondereigentum zu verteilen sei.
Ebenfalls negierte das Gericht, dass die Antragstellerin einen Anspruch auf Schadensersatz wegen pflichtwidriger Verwaltung der Gemeinschaft hätte. Ein Pflichtenverstoß ergebe sich nicht aus dem Beschluss der Eigentümerversammlung; dieser verstoße nicht gegen die Bestimmung der Gemeinschaftsordnung über die Versicherung. Dort sei nur der Abschluss einer Versicherung, nicht aber deren notwendiger Inhalt geregelt. Auch ein Versicherungsvertrag mit Selbstbehalt entspreche den Anforderungen der Gemeinschaftsordnung, da die Vereinbarung eines Selbstbehaltes in angemessener Höhe nicht den Regelungszweck der Gemeinschaftsordnung treuwidrig aushöhle. Letztendlich, so das Gericht, komme es hierauf aber auch nicht an, denn der Beschluss sei bestandskräftig. Jeder Wohnungseigentümer müsse sich auch einem ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechenden Beschluss beugen, sofern dieser Beschluss nicht fristgerecht angefochten und vom Gericht für ungültig erklärt worden ist. Den nachteiligen Rechtsfolgen eines einer ordnungsgemäßen Verwaltung widersprechenden Beschlusses könne der einzelne Eigentümer nur durch rechtzeitige Anfechtung ausweichen, nicht aber nach Bestandskraft des Beschlusses Schadenersatzansprüche wegen dieses (angeblich) fehlerhaften Beschlusses geltend machen.
Auch das weitere Vorbringen der Antragstellerin, ein Anspruch auf Schadenersatz könne bestehen, weil die Rohrverstopfung im Bereich des Gemeinschaftseigentums gelegen habe oder weil die Abwasserleitung mangelhaft instandgesetzt worden sei, wies das Gericht zurück, da der Umstand allein, dass eine Beschädigung des Sondereigentums ihre Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum hat, keinen Schadenersatzanspruch gegen die Gemeinschaft begründet. Schließlich gebe es auch keine verschuldensunabhängige Haftung der Gemeinschaft für Schäden am Sondereigentum, die auf Mängel am Gemeinschaftseigentum zurückzuführen sind (h.R.M.). Für ein derartiges Verschulden der Wohnungseigentümer sei von der Antragstellerin nichts vorgetragen worden und könne aus den Um...