Keine Haftung des Ersteigerers für Schäden, die vom Rechtsvorgänger beim Dachausbau am Gemeinschaftseigentum verursacht wurden

Leitsatz

Keine Haftung des Ersteigerers für vorhandene Dachausbau-Schäden am ersteigerten Wohnungseigentum

Normenkette

(§§ 10 Abs. 2, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG; § 56 S. 2 ZVG)

Kommentar

1. Bereits fällig gewordene Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den nach der Teilungserklärung instandhaltungspflichtigen Dachausbauberechtigten, der bereits während des Ausbaus Schäden am Gemeinschaftseigentum verursacht hat, können nicht gegen den Ersteher, der das Wohnungseigentum durch Zuschlag nach § 90 ZVG erworben hat, als Nachfolger im Eigentum geltend gemacht werden.
2. Ein Ersteher haftet nicht für Wohngeldrückstände des Voreigentümers. Eine entsprechende Vereinbarung verstößt hier gegen § 56 S. 2 WEG und ist damit gem. § 134 BGB und § 10 Abs. 1 S. 2 WEG nichtig (BGH v. 22.1.1987, V ZB 3/86, BGHZ 99, 358 = NJW 1987, 1638 = ZMR 1989, 291); dasselbe gilt, wenn die Teilungserklärung statt des Übergangs von fällig gestellten Wohngeldrückständen den Übergang von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten vorsieht. Auch solche Lasten treffen allein den Voreigentümer und gehen nicht auf den Ersteigerer über. Ein Ersteigerer ist kein Rechtsnachfolger des Voreigentümers; er erwirbt vielmehr originär durch Zuschlag Wohnungseigentum. Damit trägt er erst vom Zuschlag an die Lasten des erworbenen Eigentums. Diese scharfe Abgrenzung der Lastentragung ist im Zusammenhang der Vorschriften des ZVG zu sehen, insbesondere als Schutzbestimmung zu Gunsten eines Ersteigerers, der vor überraschenden Altlasten geschützt werden soll. Eine Gemeinschaft kann sich gegen finanzielle Nachteile nur dadurch schützen, dass sie sich von dem Ausbauberechtigten vor Beginn der Arbeiten Sicherheiten (wie etwa eine Bankbürgschaft) stellen lässt.
3. Im Zeitpunkt des Zuschlags befand sich das Gemeinschaftseigentum im Dachbereich bereits im Zustand der Mangelhaftigkeit. Den Erwerber in der Zwangsversteigerung trifft weder eine Handlungs- noch eine Zustandshaftung für solche Schäden am Gemeinschaftseigentum (vgl. KG v. 27.3.1996, 24 W 6750/95, ZMR 1996, 389 = NJW-RR 1996, 1102).

Link zur Entscheidung

(KG Berlin, Beschluss vom 17.04.2002, 24 W 279/01, ZMR 11/2002, 860)