KG Berlin Beschluss vom 17.04.2002 - 24 W 279/01

Leitsatz (amtlich)

Bereits fällig gewordene Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den nach der Teilungserklärung instandhaltungspflichtigen Dachausbauberechtigten, der bereits während des Ausbaues Schäden an dem Gemeinschaftseigentum verursacht hat, können nicht gegen den Ersteigerer, der sein Wohnungseigentum durch Zuschlag nach § 90 ZVG erworben hat, als Nachfolger im Eigentum geltend gemacht werden.

Normenkette

WEG § 10 Abs. 2, § 21 Abs. 5 Nr. 2; ZVG § 56 S. 2

Verfahrensgang

LG Berlin (Aktenzeichen 85 T 435/00 WEG)

AG Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 70 II 631/99)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller haben die Gerichtskosten dritter Instanz als Gesamtschuldner zu tragen und der Antragsgegnerin deren notwendige außergerichtliche Kosten dritter Instanz zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 60.000 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnanlage. Die Antragsgegnerin ist durch Zuschlagsbeschluss vom 31.5.1999 im Zwangsversteigerungsverfahren Eigentümer der Dachgeschosswohnung Nr. 36 geworden. Der Dachgeschossausbau ist steckengeblieben. Nach § 2 Nr. 1 der geänderten Teilungserklärung vom 6.1.1992 sind die Eigentümer der Wohnungen Nr. 36 bis 39 berechtigt, die Dachgeschossräume zu Wohnungen auszubauen und dabei auch Teile des Gemeinschaftseigentums umzubauen, wobei sie Wintergärten, Dachgärten, offene Kamine und Dachbegrünungen anlegen sowie einen Aufzug auf ihre Kosten errichten dürfen. Nach den umfangreichen weiteren Regelungen in § 2 der geänderten Teilungserklärung haben die neuen Sondereigentümer im Dachgeschoss im Verhältnis der auf sie übertragenen Miteigentumsanteile alle Schäden und Kosten allein zu tragen, wobei vermutet wird, dass die Kosten durch den Um- und Ausbau verursacht worden sind. Der Baubeginn ist anzuzeigen und die Gebrauchsabnahme der bezugsfertig hergestellten Wohnungen spätestens zwölf Monate nach Ablauf der Anzeige durchzuführen. Soweit Schäden an dem übrigen Gebäude im Gemeinschaftseigentum oder im Sondereigentum entstehen, sind die ausbauberechtigten Sondereigentümer als Gesamtschuldner verpflichtet, diese Schäden auf ihre Kosten unverzüglich beseitigen zu lassen. Alle Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des vorhandenen Daches und der dazu gehörenden Einrichtungen wie z.B. Zinkabdeckungen, Fenster, Fallrohre, Antennenanlagen, Dacheindeckungen nebst Ziegeln tragen die Sondereigentümer der Wohnungen 36, 38 und 39 vom Tage der Gebrauchsabnahme des zuletzt fertig gestellten Sondereigentumsrechts im Dachgeschoss für zehn Jahre als Gesamtschuldner. Soweit neue Terrassenflächen, Dachgärten oder sonstige Nutzflächen im Bereich der ausgebauten Sondereigentumsrechte im Dachgeschoss erstellt werden, tragen die jeweiligen Sondereigentümer alle Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sowie alle Kosten der Beseitigung von durch diese Flächen verursachten Schäden allein, auch wenn es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, wobei diese Regelung auch für die Zeit nach Ablauf der ersten zehn Jahre gilt.

Die Antragsgegnerin gewährte dem Voreigentümer der Dachgeschosseinheit Nr. 36 einen Kredit zum Ausbau des Dachgeschosses. Der Voreigentümer begann mit den Ausbauarbeiten, führte das Bauvorhaben aber nicht zu Ende und geriet in Vermögensverfall. Aufforderungen, die geöffneten Dachflächen zu schließen, beantwortete er nicht. Die Eigentümergemeinschaft beauftragte daraufhin einen Sachverständigen mit der Feststellung, welche Arbeiten erforderlich sind, um den Ausbau so zu Ende zu führen, dass von ihm keine Schäden auf das Gemeinschafts- und Sondereigentum ausgehen. In seinem Gutachten vom 10.2.1999 stellte der Sachverständige umfangreiche zu beseitigende Mängel fest. Die Kosten der Mängelbeseitigung wurden auf ca. 120.000 DM geschätzt. Auf der Eigentümerversammlung vom 26.11.1999 bevollmächtigten die Eigentümer die Verwalterin durch Beschluss zu TOP 13 Klage wegen der Dachinstandsetzung gegen die Eigentümer der Wohneinheiten Nr. 36, 38 und 39 zu erheben. Das Dachgeschoss ist vermietet. Die Antragsgegnerin hat Räumungsklage erhoben. Das AG hat mit Beschluss vom 21.11.2000 die Antragsgegnerin im Wesentlichen antragsgemäß zur Dachinstandsetzung verpflichtet. Auf die Erstbeschwerde der Antragsgegnerin hat das LG mit Beschluss vom 20.7.2001 den Antrag der Wohnungseigentümer auf Dachinstandsetzung insgesamt zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde.

II. 1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist nach §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Das Rechtsmittel ist jedoch in der Sache nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss des LG nicht auf.

2. Das LG führt aus: Ungeachtet der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht der Antragsgegnerin für die nach dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung entstehenden Schäden ...