Keine Haftung des Erwerbers für Verwalterzustimmungshonorar

Normenkette

§ 10 Abs. 4 WEG

Kommentar

Der Erwerber eines Wohnungseigentums ist an einen vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft abgeschlossenen Verwaltervertrag gebunden. Er haftet hieraus aber nicht für Verwaltervergütungen, die vor seinem Erwerb entstanden und fällig geworden sind.

Der Verwalter hatte im vorliegenden Fall eine Gebühr von DM 200,- zuzügl. MwSt für seine Zustimmung zum Erwerb einer Wohnung vom Erwerber gefordert, und zwar unter Berufung auf frühere Verwalterbestellung und einen früher entsprechend abgeschlossenen Verwaltervertrag, in dem diese Vergütung festgelegt und gleichzeitig geregelt war, dass Käufer und Verkäufer für diese Vergütungsschuld gesamtschuldnerisch hafteten. Das Gericht führte aus, dass der Verwaltervertrag auch für und gegen den neuen Wohnungseigentümer wirke ( § 10 Abs. 4 WEG analog). Allerdings hafte der neue Eigentümer nicht für Verbindlichkeiten aus dem Verwaltervertrag, die vor seinem Eintritt entstanden und fällig geworden seien; um eine solche Verbindlichkeit handle es sich hier.

Der bei einer entsprechenden Anwendung des § 10 Abs. 4 WEG ohne weiteres kraft Gesetzes erfolgende Eintritt des Erwerbers in die Rechte und Pflichten aus dem Verwaltervertrag stehe auch in Übereinstimmung mit seiner Bindung an den Bestellungsbeschluss ( § 10 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag begründe auch Verpflichtungen des neuen Eigentümers, so z.B. für die ab seinem Eintritt entstehenden und fällig werdenden Verwaltervergütungen. Nicht aber hafte er für Rückstände seines Vorgängers, so z.B. nicht für eine früher entstandene und fällig gewordene Forderung auf Verwaltervergütung.

Die hier geforderte Sondervergütung des Verwalters sei vor dem Eintritt des Antragsgegners in die Gemeinschaft entstanden und fällig geworden, nämlich bereits mit der (dem Erwerb des Antragsgegners zeitlich vorausgegangenen) Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 06.10.1986, BReg 2 Z 88/85= BayObLGZ 1986 Nr. 68)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Richtigerweise hat das Gericht die Bindungswirkung früherer Verwalterbestellungs- und Vertragsermächtigungsbeschlüsse (damit wohl auch des Verwaltervertrages selbst) auch auf Wohnungserwerber gemäß der §§ 10 Abs. 3 und 4 WEG festgestellt. Richtig ist sicher auch, dass ein Erwerber nicht kraft Gesetzes für Zahlungsverbindlichkeiten eines Veräußerers haftet. Dies entspricht h.R.M. zur Frage von Wohngeldrückständen eines Veräußerers (a.A. allerdings nach wie vor Bärmann). Hierunter fallen sicher auch Verwalter-Sonderhonorare, also Verbindlichkeiten eines Eigentümers einem Dritten gegenüber (hier dem Verwalter als Forderungsgläubiger).

Wenn das Gericht allerdings den Verwaltervertrag zu Recht als bindend und verpflichtungsbegründend ansah, hätte m. E. auch auf die dort geregelte Gesamtschuldhaftung des Veräußerers und des Erwerbers eingegangen werden müssen. Diese Klausel (auf die Problematik eines ggf. nichtigen Vertrages zu Lasten Dritter - des Erwerbers - ist das Gericht hier nicht zu sprechen gekommen) berechtigte deshalb m.E. den antragstellenden Verwalter, auch vom Erwerber als Gesamtschuldner das Honorar (selbst bei Entstehen und Fälligkeit der Forderung vor Verkauf und Besitzübergang) fordern zu können. Nichtig dürfte diese verwaltervertragliche Gesamtschuldhaftungsklausel sicher nicht sein, sodass mich der Schlusssatz in der Entscheidung ("Der Verwaltervertrag kann daher keine Verpflichtung des Antragsgegners [Erwerbers] begründen, diese Forderung zu erfüllen") nicht überzeugt. Gerade der auch für den Erwerber verbindlich gewordene Verwaltervertrag begründete im vorliegenden Fall m.E. die Erwerberhaftung für dieses Sonderhonorar. Oder werden nunmehr in Kürze auch in der Praxis häufig gebräuchliche Vereinbarungen oder bestandskräftige Beschlüsse über gesamtschuldnerische Wohngeldrückstandshaftungen rechtsgeschäftlicher Erwerber hinsichtlich ihrer Rechtsgültigkeit in Frage gestellt?