Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Bindung eines neuen Wohnungseigentümers an Verwaltervertrag
Verfahrensgang
AG Fürstenfeldbruck (Aktenzeichen UR II 3/84) |
LG München II (Aktenzeichen 8 T 1729/84) |
Tenor
I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluß des Landgerichts München II vom 30. Juli 1985 wird zurückgewiesen.
II. Die Antragstellerin hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.
Von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten wird abgesehen.
III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 226 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Die Antragstellerin ist die Verwalterin einer Wohnanlage. Sie verlangt von den Antragsgegnern eine Gebühr von 200 DM nebst Mehrwertsteuer für die Zustimmung zum Erwerb einer Wohnung.
Mit Eigentümerbeschluß vom 21.6.1979 wurde der Verwaltungsbeirat ermächtigt, mit der Antragstellerin einen Verwaltervertrag abzuschließen. Am 5.7.1979 wurde der Verwaltervertrag unterzeichnet.
Nach der Gemeinschaftsordnung ist zur Veräußerung eines Wohnungseigentums die Zustimmung der Verwalterin erforderlich. Für diese Zustimmung erhält sie nach § 7 des Verwaltervertrags einen Auslagenersatz von pauschal 200 DM + Mehrwertsteuer; Käufer und Verkäufer haften hierfür gesamtschuldnerisch.
Die Antragsgegner erwarben mit Kaufvertrag vom 26.11.1982 eine Wohnung. Die Antragstellerin erteilte die Zustimmung. Sie macht gegen die Antragsgegner den Auslagenersatz gemäß § 7 des Verwaltervertrags geltend. Im ersten Rechtszug hat sie beantragt, die Antragsgegner zur Zahlung von 226 DM nebst 6 % Zinsen hieraus seit 16.5.1983 und 10 DM Mahnkosten zu verpflichten. Das Amtsgericht hat den Antrag mit Beschluß vom 24.7.1984 abgewiesen und der Antragstellerin die Verfahrenskosten auferlegt. Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht mit Beschluß vom 30.7.1985 mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die vom Amtsgericht angeordnete Kostenerstattung entfällt. Gegen den Beschluß des Landgerichts richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin.
II.
Das Rechtsmittel ist unbegründet.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Die Antragstellerin könne die in § 7 des Verwaltervertrags festgesetzte Pauschalgebühr für die Verwalterzustimmung nicht aus dem Kaufvertrag vom 26.11.1982 verlangen.
Auch aus dem Verwaltervertrag vom 5.7.1979 sei der Anspruch nicht begründet. Da die Antragsgegner den Verwaltervertrag nicht abgeschlossen hätten, könnte er gegen sie nur unter den Voraussetzungen des § 10 WEG wirken. Diese lägen jedoch nicht vor.
Vereinbarungen über die Pauschalvergütung, die ins Grundbuch eingetragen seien, bestünden nicht. Auch Eigentümerbeschlüsse zu dieser Frage lägen nicht vor. Der Eigentümerbeschluß vom 21.6.1979 könnte zwar als Bestellung der Antragstellerin zur Verwalterin aufgefaßt werden. Von der Verwalterbestellung sei aber der Abschluß des Verwaltervertrags zu trennen. Im Gegensatz zum Bestellungsbeschluß wirke der Verwaltervertrag nicht gegen den Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers. Auch durch § 10 Abs. 4 WEG sei der Sonderrechtsnachfolger nicht an den Verwaltervertrag gebunden. Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers seien nicht Wohnungseigentümer, welche gegen einen Beschluß gestimmt oder an der Beschlußfassung nicht mitgewirkt hätten. Der Beschluß (vom 21.6.1979) sei einstimmig gefaßt worden; die Antragsgegner seien damals noch nicht Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gewesen.
2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand.
Als Anspruchsgrundlage kommt hier (nur) der Verwaltervertrag in Betracht. Zwar wirkt der Verwaltervertrag auch für und gegen den neuen Wohnungseigentümer; das ergibt die entsprechende Anwendung des § 10 Abs. 4 WEG. Jedoch haftet der neue Wohnungseigentümer nicht für Verbindlichkeiten aus dem Verwaltervertrag, die vor seinem Eintritt entstanden und fällig geworden sind. Um eine solche Verbindlichkeit handelt es sich hier.
(1) Nach § 10 Abs. 4 WEG wirken Rechtshandlungen in Angelegenheiten, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschlossen werden kann, wenn sie auf Grund eines mit solcher Mehrheit gefaßten Beschlusses vorgenommen werden, auch für und gegen die Wohnungseigentümer, die gegen den Beschluß gestimmt oder an der Beschlußfassung nicht mitgewirkt haben. Der Abschluß des Verwaltervertrags ist eine Rechtshandlung in diesem Sinne Denn die Ermächtigung zu seiner Vornahme ist in dem Eigentümerbeschluß vom 21.6.1979 enthalten, über den Abschluß eines Verwaltervertrags konnten die Wohnungseigentümer – ebenso wie über die Bestellung des Verwalters – durch Mehrheitsbeschluß entscheiden (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG; Bärmann/Pick/Merle WEG 5. Aufl. RdNrn. 31, 61, Weitnauer WEG 6. Aufl. RdNr. 9, je zu § 26). Für die Frage der Bindung eines erst nach Abschluß des Verwaltervertrags in die Wohnungseigentümergemeinschaft eintretenden Erwerbers an den Verwalter...