Keine Mitwirkungspflicht von dinglich Berechtigten bei weiterer Unterteilung bestehender Sondernutzungsrechte; Gutglaubensschutz

Normenkette

§ 10 Abs. 1, 2 WEG, § 15 WEG, § 894 BGB,

Kommentar

Durch Nachtrag zu einer Teilungserklärung wurde einem Eigentümer das Sondernutzungsrecht an mehreren Räumen und Flächen zugewiesen. Mit weiterem, späterem Nachtrag wurde der Miteigentumsanteil dieses Eigentümers in mehrere Miteigentumsanteile unterteilt und auch das ihm eingeräumte Sondernutzungsrecht unter den Eigentümern der neu gebildeten Anteile aufgeteilt. Dies konnte und ist geschehen, ohne dass der betreffende Eigentümer das ihm früher eingeräumte Sondernutzungsrecht in dem von einem anderen Beteiligten behaupteten Sinne aufgegeben hat. Die übrigen Wohnungseigentümer werden in ihrer Rechtsstellung auch nicht durch Vermehrung von Sondernutzungsberechtigungen bzw. Sondernutzungsberechtigten betroffen. Die Nachteile tatsächlicher Art, die aus der Benutzung der Sondernutzungsflächen durch eine größere Personenzahl entstehen können, müssen hingenommen werden; es gilt hier nichts anderes als bei der Unterteilung (und Veräußerung) bereits bestehenden Wohnungseigentums, die ein Eigentümer ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer vornehmen darf (BayObLG, Rechtspfleger 1986, 257).

Gegen die Eintragung unterteilter und neu begründeter Sondernutzungsrechte im Grundbuch hatte ein Eigentümer angeregt, einen Amtswiderspruch einzutragen. Das Amtsgericht - Grundbuchamt - hat die Eintragung abgelehnt; die dagegen eingelegte Beschwerde durfte zwar nicht als unzulässig verworfen, sondern musste als unbegründet zurückgewiesen werden (wie das BayObLG in 3. Instanz bestätigt hat).

Gegen die Beschwerdeberechtigung, also die Zulässigkeit der Erstbeschwerde nach Zurückweisung einer an das Grundbuchamt gerichteten Anregung (einen Amtswiderspruch einzutragen), bestehen keine Bedenken; beschwerdeberechtigt ist der - falls die Eintragung unrichtig wäre -, der nach § 894 BGB einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs hätte, zu dessen Gunsten also der Widerspruch gebucht werden müsste (BayOblG Z 1977, 1; Horber/Demharter, GBO, 18. Aufl., § 71 Anm. 20 b aa).

Die Begründung von Sondernutzungsrechten führt zu einer Änderung des Inhalts des Sondereigentums bei allen Wohnungseigentümern (BGH Z 91, 343/345; BayObLG, DNotZ 1990, 381); ist ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht mangels Mitwirkung eines dinglich Berechtigten nicht wirksam entstanden, so steht das Grundbuch mit der wahren Rechtslage nicht im Einklang. Umstritten ist in Rechtsprechung und Literatur, ob sich der Schutz des guten Glaubens beim Erwerb eines Wohnungseigentums auf Bestand und Umfang eines Sondernutzungsrechts erstreckt (BayObLG, DNotZ 1990, 381; OLG Stuttgart, OLGZ 86, 35/37; Demharter, DNotZ 1991, 28ff.; Schnauder, Festschrift für Bärmann und Weitnauer, S. 585; Weitnauer, DNotZ 1990, 385). Hält man in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats einen gutgläubigen Erwerb für möglich, besteht ein Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB und damit auch eine Beschwerdeberechtigung eines Beteiligten gegen die Zurückweisung seiner Anregung an das Grundbuchamt, einen Amtswiderspruch einzutragen; folgt man der Gegenmeinung, hätte der Beteiligte das Recht, gegen die Eintragung unbeschränkt Beschwerde einzulegen.

Vorliegend lagen allerdings - wie eingangs erwähnt - die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs (oder einer Berichtigung des Grundbuchs hinsichtlich des Sondernutzungsrechts) nicht vor. Ein Amtswiderspruch nach § 53 Abs. 1 S. 1 GBO wäre nur dann einzutragen, wenn sich ergäbe, dass das Grundbuch unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen habe, durch die das Grundbuch unrichtig geworden sei (hier nicht). Dinglich Berechtigte, die durch die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch an im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen oder Flächen ausgeschlossen seien, bräuchten nicht mitzuwirken, wenn an diesen Räumen oder Flächen weitere Sondernutzungsrechte geschaffen würden, da sie dadurch in ihrer Rechtsstellung nicht betroffen würden (BayObLG, Rechtspfleger 1986, 257).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 06.03.1991, BReg 2 Z 12/91)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung

Anmerkung:

Ist also bereits wirksam ein Sondernutzungsrecht zugunsten eines Sondereigentums begründet, kann dieses wie grundsätzlich Wohnungseigentum auch in Untersondernutzungsrechte unterteilt werden. Es gibt dann mehrere neue Sondernutzungsberechtigte am alten Nutzungsrecht, ohne dass dadurch Rechte anderer Miteigentümer und dinglich Berechtigter nachteilig betroffen sind; das Grundbuch wird durch die Unterteilung eines bestehenden Sondernutzungsrechts nicht unrichtig.