Keine Pärchensauna in zweckbestimmtem Sauna-Teileigentum

Normenkette

§ 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 1 WEG, § 15 Abs. 3 WEG, § 45 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Zum Sachverhalt:

Ein Teileigentum war in der Teilungserklärung als Sondereigentum an den im Kellergeschoss gelegenen, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen beschrieben, bestehend aus Sauna, Ruheraum, Duschraum, Tauchbecken, 2 Hobbyräumen, 2 WC und Vorraum. In diesen Räumen wurde dann vom Voreigentümer und Rechtsnachfolger eine "Pärchensauna" betrieben und bei Öffnungszeiten bis 1 Uhr bzw. 2 Uhr morgens, Verköstigung und Partnertausch bei hohen Eintrittspreisen für Paare und Herren (bei freiem Eintritt für Damen), Dessous- und FKK-Partys usw. in Zeitungsinseraten und telefonisch geworben.

In einer Eigentümerversammlung von 1991 wurde nach gemeldeten Ruhestörungen bis in die Nacht hinein auch außerhalb der Räume, vorgenommenen Schmierereien an Wänden und dem Auftreten von Neugierigen einstimmig und bestandskräftig beschlossen, dass die Räume der Antragstellerin nicht gewerblich genutzt werden dürften. Auf entsprechenden Verbotsverpflichtungsantrag verurteilte das Amtsgericht die Antragsgegnerseite, die gewerbliche Nutzung der ihr gehörenden Teileigentumseinheit überhaupt und die gewerbliche Nutzung des gesamten Teileigentums als "bordellartige Sauna"zu unterlassen.

Das Landgericht modifizierte auf Beschwerde hin den amtsgerichtlichen Beschluss und verurteilte die Antragsgegnerin, folgende Handlungen zu unterlassen:

a) ihr im KG gelegenes Teileigentum als ausgewiesenen Pärchentreff ("Club . . ." o. ä.) zu betreiben;

b) hierfür und insoweit per Zeitungsinserat, per Telefonansage oder in ähnlicher Form zu werben;

c) warme Speisen in ihrem Teileigentum zu verabreichen;

d) den Saunabetrieb über 23 Uhr hinaus offen zu halten.

Die Rechtsbeschwerde der Antragsgegnerseite hatte nur zu geringem Teil Erfolg.

2. Aus den Gründen:

Zu Recht habe das Landgericht den Betrieb der Sauna in bisheriger Form untersagt; in der landgerichtlichen Entscheidung liege insoweit kein Verstoß gegen das Verbot der Schlechterstellung, das auch im Wohnungseigentumsverfahren als einem echten Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zu beachten sei (h.M.). Während das Amtsgericht eine Nutzung der Räume "als bordellartige Sauna" verboten habe, präzisierte das Landgericht dieses Verbot auf den "ausgewiesenen Pärchentreff" (aus vollstreckungsrechtlichen Gründen), wobei sachlich insoweit zwischen beiden Vorinstanzentscheidungen kein Unterschied bestehe. Vom Landgericht sei jedenfalls nicht der Betrieb einer "normalen Sauna" verboten worden, der der Zweckbestimmung dieses Teileigentums (gewerbsmäßiger Saunabetrieb) entspreche.

Nachteile, die mit dem Betrieb einer normalen gewerbsmäßigen Sauna zwangsläufig verbunden seien, müssten deshalb antragstellerseits hingenommen werden, nicht allerdings zusätzliche Störungen und Belästigungen im konkreten Fall. Auch wenn Kuppelei (auch aus Eigennutz) seit dem Inkrafttreten des 4. Strafrechtsreformgesetzes vom 28. 11. 1973 nicht mehr strafbar sei, sei dennoch die gewohnheitsmäßige oder aus Eigennutz betriebene Kuppelei aber nach wie vor mit einem sozialen Unwerturteil behaftet. Somit habe das Landgericht ohne Rechtsfehler festgestellt, dass eine Sauna dieser Art für die Antragsteller besondere Belästigungen und Störungen mit sich bringe, wie Lärmbelästigungen mitten in der Nacht, anzügliche Schmierereien an den Hauswänden und das Auftreten neugieriger Spanner. Auch das entsprechende Werbeverbot als Konkretisierung in der Entscheidungsformel sei nicht zu beanstanden.

Allerdings könne das Verbot, in den Räumen des Teileigentums warme Speisen zu verabreichen und den Saunabetrieb über 23 Uhr hinaus offen zu halten, keinen Bestand haben. Insoweit verstoße der Tenor der landgerichtlichen Entscheidung in diesen Punkten gegen das Verbot der Schlechterstellung, da der Entscheidung des Amtsgerichts entsprechende Verbote auch im Wege der Auslegung nicht entnommen werden konnten. Eine zeitliche Beschränkung eines Saunabetriebes und die Verabreichung von warmen Speisen sei nicht typisch für die hier vorliegende Art eines Saunabetriebes; eine zeitliche Begrenzung hätte wie allgemein üblich, in der Entscheidungsformel des Amtsgerichts selbst ausgesprochen werden müssen; Gleiches gelte für die Verabreichung warmer Speisen, sodass diese beiden Einschränkungen vom Landgericht nicht eigenständig in die Beschlussformel hätten aufgenommen werden müssen.

3. Die unterlegene Antragsgegnerseite wurde zu 3/4 auch in die außergerichtliche Kostenerstattung des Rechtsbeschwerdeverfahrens verurteilt, bei Geschäftswertansatz für diese III. Instanz von 20 000 DM.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 22.04.1994, 2Z BR 19/94)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer