Keine periodengerechte Abgrenzung (Zuordnung) in der Jahresabrechnung bei Versicherungsprämien!

Normenkette

§ 28 WEG

Kommentar

1. Die Position "Versicherungen"war im vorliegenden Fall mit dem im Abrechnungszeitraum tatsächlich gezahlten Betrag von DM 12.074 in die Abrechnung aufzunehmen, auch wenn hier Versicherungsprämien über den Abrechnungszeitraum hinaus vorausbezahlt wurden.

2. Eine Abrechnung ist auf der Grundlage der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben, also der Einzahlungen und Auszahlungen in einem Wirtschaftsjahr, aufzustellen. Eine solche einfache Abrechnung entspricht am ehesten der gesetzlichen Regelung, wie sie in § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3, Abs. 3 WEG, § 675 BGB, § 666 BGB, § 259 BGB zu finden ist. Diese Art der Abrechnung ist für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer am besten geeignet, denn sie wird den unverzichtbaren Anforderungen an Übersichtlichkeit und Verständlichkeit gerecht. Daher sind auch gezahlte Versicherungsprämien in der im Wirtschaftsjahr geleisteten Höhe in die Abrechnung aufzunehmen; eine periodengerechte Zuordnung der gezahlten Beiträge kommt nicht in Betracht (h.R.M.). Ebenso ist eine Rückerstattung in der Abrechnung des Jahres zu berücksichtigen, in dem der Zufluss erfolgt.

3. Mit den damit verbundenen Schwierigkeiten korrekter Mietnebenkosten-Abrechnung hat sich der Senat bereits in seiner Entscheidung vom 23. 4. 1993 (BayObLGZ 1993, 185/189) ausführlich auseinander gesetzt; an diesem Entscheidungsergebnis wird festgehalten. Maßgeblich ist allein das Liquiditätsprinzip (BayObLG, WM 94, 498/499).

Es besteht auch kein Eigentümeranspruch auf eine den Vorschriften des § 27 II. BVO genügende Jahresabrechnung (vgl. bereits OLG Stuttgart, OLGZ 1990, 175/176; ebenso Weitnauer/Hauger § 28 Rn. 25; a.A. Bärmann/Pick/Merle, 7. Auflage § 28 Rn. 81). Soweit vermietende Eigentümer gegenüber ihren Mietern eine erforderliche Aufteilung von Versicherungsprämien nicht ohne weiteres vornehmen können, bleibt es diesen vermietenden Eigentümern unbenommen, sich wegen der erforderlichen Auskünfte an den Verwalter zu wenden.

4. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz im Bereich der Heizkosten-Abrechnung folgt allein aus den zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung; die Abrechnung von Versicherungsprämien ist mit der verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten nicht vergleichbar.

5. Vorliegend wurde auch die Position "Wasser/Kanal"zu Recht nach Miteigentumsanteilen abgerechnet und verteilt.

6. Auch außergerichtliche Kostenerstattung der Antragsteller im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert dieser Instanz von DM 6.677.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 10.07.1998, 2Z BR 49/98)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung