Keine Pfandgläubigerzustimmung, wenn Eigentümern auf bereits begründeten Kfz-Stellplatzflächen Nutzungserweiterungen durch Teilungserklärungsänderung eingeräumt werden (hier: Bebaubarkeit mit Carport oder Garage)

Normenkette

§ 10 WEG, § 15 WEG, § 876 BGB, § 877 BGB, § 19 GBO

Kommentar

1. Mit der Eintragung von im Grundbuch "verdinglichten" Sondernutzungsrechten (hier: an Kfz-Stellplatzflächen) wird allein der Ausschluss der eigenen Berechtigung zum Inhalt eines jeden anderen Sondereigentums, nicht aber die positive Zuordnung des Nutzungsrechts zum begünstigten Wohnungseigentum (Anschluss an BGHZ 91, 343 = NJW 84, 2409, 2410).

Durch eine Sondernutzungsrechts-Vereinbarung wird demnach der Inhalt des Sondereigentums derjenigen Wohnungseigentümer nachteilig verändert, die vom Mitgebrauch des betreffenden Teils des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen sind. Allein sie sind bei der Eintragung des Sondernutzungsrechts als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch im Sinne des § 19 GBObetroffen.

Ist nun Wohnungseigentum mit (Pfand-)Rechten Dritter belastet, kann auch deren Position rechtlich nachteilig beeinträchtigt werden; allein in solchen Fällen ist in Anwendung der §§ 877, 876 BGB materiell-rechtlich (außer der Mitwirkung der betroffenen Eigentümer) auch ihre Zustimmung zur Änderung erforderlich; diese kann nicht ohne ihre Bewilligung nach § 19 GBO ins Grundbuch eingetragen werden (h.R.M., auch ständige Rechtsprechung des BayObLG). Die Zustimmung eines Dritten ist allerdings nach dem Schutzzweck der §§ 877 und 876 BGB unnötig, wenn dessen dingliche Rechtsstellung durch eine Änderung nicht nachteilig berührt wird; dabei muss nur eine rechtliche, nicht lediglich eine wirtschaftliche Beeinträchtigung mit Sicherheit auszuschließen sein.

2. Im Falle der Nutzungserweiterung durch Änderung der Teilungserklärung (hier: Einräumung der Bebauungsmöglichkeit von sondergenutzten Stellplatzflächen mit Carport oder Garage) werden die Gläubiger der restlichen Eigentümer rechtlich nicht nachteilig betroffen. Alle Eigentümer (und auch deren Pfandgläubiger) wurden mit Ausnahme des jeweiligen Nutzungsberechtigten bereits durch die Eintragung der ursprünglichen Gebrauchsregelung von der Benutzung der Kfz-Stellflächen ausgeschlossen. Weitergehende Nutzungsmöglichkeiten und möglicherweise damit verbundene wirtschaftliche Belastungen (Unterhaltslasten) kommen bei der Anwendung der §§ 877, 876 BGB, § 19 GBO nicht in Betracht (vgl. auch BayObLG, RPfl. 90, 63, 64).

3. Auch der mit einer solchen Änderung der Teilungserklärung verbundene Verzicht auf etwaige Beseitigungs- und/oder Unterlassungsansprüche stellt lediglich eine wirtschaftliche Beeinträchtigung dar; durch eine solche Inhaltsänderung bereits anfänglich vom Mitgebrauch ausgeschlossener Sondereigentümer wird nicht der Haftungsgegenstand der Pfandgläubiger belastet.

4. Die Zwischenverfügung des AG und die bestätigende Entscheidung des LG waren deshalb aufzuheben (bei Geschäftswertansatz der Verfahren in der Zweiten und Dritten Instanz von DM 5.000,-).

Link zur Entscheidung

( OLG Hamm, Beschluss vom 11.02.1997, 15 W 490/96)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung