Keine Rechtsnachfolge im Verwalteramt

Normenkette

§ 26 WEG, § 161 Abs. 2 HGB, § 142 HGB, § 738 Abs. 1 S. 1 BGB

Kommentar

Nach einer Entscheidung des BayObLG geht das grundsätzlich an die Person gebundene Amt des Verwalters ohne Mitsprache der Wohnungseigentümer nicht auf einen Dritten/Gesamtrechtsnachfolger über (hier: Beendigung einer GmbH & Co. KG durch Übertragung des Gesellschaftsanteils der einzigen Kommanditistin auf die Komplementär-GmbH).

Ein Anfechtungsantrag gegen den Abberufungsbeschluss als Verwalter ist unzulässig, wenn der Antragsteller zu keiner Zeit Verwalter und auch nicht Wohnungseigentümer war.

Überträgt die einzige Kommanditistin einer Verwaltungs-GmbH & Co. KG ihren Gesellschaftsanteil auf die einzige Komplementärin (die GmbH), hört damit die ursprüngliche KG zu bestehen auf. Das Vermögen der KG wächst mit allen Aktiva und Passiva der GmbH an. Es handelt sich hier gesellschaftsrechtlich um einen Fall der Gesamtrechtsnachfolge.

Wohnungseigentumsrechtlich geht mit einer solchen Anwachsung allerdings nicht die Verwaltereigenschaft auf die GmbH über. Anders als bei einer mehrgliedrigen Gesellschaft findet eine zweigliedrige Gesellschaft durch das Ausscheiden des einen Gesellschafters ihr Ende. Der "verbleibende Gesellschafter", dem das Vermögen der KG anwächst, ist eine andere Rechtsperson als diese. Hier handelt es sich also rechtlich nicht nur um einen Namenswechsel. Ein Verwalter kann nun sein Amt nicht ohne Mitsprache der Miteigentümer auf einen Dritten übertragen; eine anders lautende Vereinbarung in einer Gemeinschaftsordnung ist nichtig. Eigentümer müssen sich keine fremde Rechtsperson als Verwalter aufdrängen lassen. Daran ändert auch nichts die Tatsache, dass ggf. in der Person des Geschäftsführers kein Wechsel eingetreten ist. Vergleichbar ist dieser Fall auch nicht mit möglichen Gesellschafter-Wechseln in einer fortbestehenden Gesellschaft oder bei Organschaftswechsel von juristischen Personen als Verwaltungsfirma.

Einen Anspruch darauf, stets von einer bestimmten natürlichen Person in einer Verwaltungsgesellschaft verwaltet zu werden, haben allerdings Wohnungseigentümer nicht. Liegt keine förmlich-gültige Verwalterbestellung im Wege eines Eigentümerbeschlusses nach § 26 WEG vor, wird auch eine Firma nicht wirksam Verwalter, selbst bei fälschlicher Annahme, eine solche Firma sei bereits Verwalter. In einem solchen Fall hat dieser "Nicht-Verwalter" auch nicht die Möglichkeit, einen gegen ihn gerichteten Abberufungsbeschluss anzufechten. Eine Zulässigkeit der Anfechtung besteht nach herrschender Rechtsmeinung nur, wenn der Antragsteller vor dem Abberufungsbeschluss auch tatsächlich Verwalter war.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 06.02.1987, BReg 2 Z 6/87= BayObLG Z 1987 Nr. 11)

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