Keine Schadenersatzansprüche gegen Gemeinschaft und Verwalter im vorliegenden Fall mangels Verschuldens

Normenkette

§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 823 BGB, § 847 BGB

Kommentar

1. Nur wenn ein Verwalter schuldhaft seine Verpflichtungen im Zusammenhang mit der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums verletzt, haftet er für den dadurch den Wohnungseigentümern entstandenen Schaden aus positiver Vertragsverletzung (pVV) des Verwaltervertrages; daneben kann auch ein Schadenersatzanspruch aus unerlaubter Handlung bestehen. Hat die Pflichtverletzung eine Gesundheitsschädigung zur Folge, kann grundsätzlich auch ein Anspruch auf Schmerzensgeld ( § 847 BGB) in Betracht kommen.

2. Im vorliegenden Fall wurde von einer Miteigentümerin als Antragstellerin gerügt, dass sich ihre Wohnung nicht ausreichend beheizen lasse; außerdem sei aufgrund einer undicht gewordenen Siliconfuge Wasser durch die Außenwand des Gebäudes eingedrungen, was zu Schimmelbildung in ihrer Wohnung geführt habe und nachfolgend auch zu erheblicher Erkrankung ihrer Atemwege. Sie beantragte deshalb, Gemeinschaft und Verwaltung zur Zahlung von Schmerzensgeld zu verpflichten und weiterhin festzustellen, dass die Verpflichtung bestehe, ihr jeden weiteren darüber hinausgehenden immateriellen und materiellen Schaden zu ersetzen, der ihr dadurch entstanden sei bzw. noch entstehe, dass in das Schlafzimmer ihrer Wohnung Wasser eingedrungen sei. In allen Instanzen wurden ihre Anträge zurückgewiesen.

3. Nur wenn ein Verwalter seine Verpflichtungen nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEGverletzt (Mängelfeststellung, Unterrichtung der Eigentümer und Herbeiführung einer Eigentümerentscheidung über das weitere Vorgehen), haftet er Wohnungseigentümern für dadurch entstandene Schäden aus positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrages (h. R. M.). Insoweit kann auch ein Anspruch auf Schmerzensgeld in Betracht kommen, wenn die Pflichtverletzung einen Gesundheitsschaden zur Folge hat. Dabei kann offen bleiben, ob dem die Entscheidung des Senats (NJW-RR 94, 337) entgegensteht, wonach die Verpflichtung eines Teileigentümers, unzulässigen Lärm durch den Pächter oder Unterpächter zu verhindern, nur dem Zweck dient, Beeinträchtigungen anderer Wohnungseigentümer im Gebrauch ihres Eigentums abzuwenden, nicht aber Schäden an ihrer Gesundheit; vorliegend waren die geltend gemachten Ansprüche schon aus anderen Gründen nicht gerechtfertigt.

Ein Schadenersatzanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer kann in Betracht kommen, wenn diese an der Behebung des Schadens nicht mitgewirkt haben (h. R. M.); dabei haben allerdings die übrigen Wohnungseigentümer dem geschädigten Eigentümer gegenüber nicht für ein Verschulden des Verwalters nach § 278 BGB oder § 831 BGB einzustehen.

Einen Schaden zurechenbar verursachen kann auch ein Unterlassen des Verwalters oder der Wohnungseigentümergemeinschaft, sofern eine Pflicht zum Handeln bestand und die Vornahme der gebotenen Handlung den Schaden mit Sicherheit verhindert hätte. Vorliegend wurde schon ein Verschulden verneint, da die Verwaltung eine Fachfirma zur Überprüfung der Heizung eingeschaltet hatte und diese Firma zur Feststellung gelangte, dass die Heizung in Ordnung sei. Auch ein selbstständiges Beweisverfahren führte zu dem Gutachtensergebnis, dass die festgestellten "Feuchtschäden mit oder ohne nachfolgender Schimmelbildung keinerlei Merkmale einer von außen eindringenden Feuchtigkeit als Schadensursache aufwiesen und somit auch eine Undichtigkeit von am Mauerwerk vorhandenen Fugen als Schadensursache ausscheide". Somit schieden Vorwürfe gegen die Antragsgegner aus, dass sie auf Mängelrügen nichts weiteres veranlasst hätten.

Abgesehen davon habe die Antragstellerin nicht dargetan, dass der behauptete Gesundheitsschaden nicht entstanden wäre, wenn die Antragsgegner zu einem früheren Zeitpunkt die Beseitigung der behaupteten Schadensquellen veranlasst hätten. Schon nach eigenen Behauptungen der Antragstellerin waren das Mauerwerk bereits durchfeuchtet und die Heizung defekt, als diese die Mängel angezeigt hat. Es ist also nicht ersichtlich, dass der behauptete Gesundheitsschaden gerade auf die behauptete verzögerliche Behebung der vorgetragenen Mängel zurückzuführen ist. I. Ü. ist auch ein Unterlassen für einen Schaden nur dann in zurechenbarer Weise ursächlich, wenn der Schaden bei Vornahme der unterbliebenen Handlung mit Sicherheit nicht eingetreten wäre; bloße Wahrscheinlichkeit des Nichteintritts genügt nicht (Palandt/Heinrichs, BGB, 54. Aufl., Vorb. v. § 249, Rn. 84).

4. Auch außergerichtliche Kostenerstattung zu Lasten der Antragstellers im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert für diese Instanz von DM 12.000.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 09.11.1995, 2Z BR 106/95= WE 4/96, 159)

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung