Keine übernahme von Ausbaukosten durch den Erwerber ohne Vertrag!

Leitsatz

Der Erwerber von Wohnungseigentum kann ohne individualvertragliche übernahme nicht für die das Gemeinschaftseigentum betreffenden Folgekosten des vor seinem Erwerb erfolgten Ausbaus seiner Dachgeschoßwohnung in Anspruch genommen werden, wenn die Kostenpflicht nicht in der von der Eintragungsbewilligung gedeckten Gemeinschaftsordnung, sondern nur in einem Anhang der notariellen Teilungserklärung vorgesehen ist.

Sachverhalt

Nach dem Erwerb einer Dachgeschoßwohnung traten aufgrund Undichtigkeiten des Badezimmerfensters Feuchtigkeitsschäden auf. Eine entsprechende Instandsetzungsmaßnahme lehnte die Eigentümergemeinschaft jedoch unter Berufung auf eine Bestimmung in der Teilungserklärung ab. Hiernach waren einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, die über ihren Wohnungen gelegenen Dachgeschosse auf eigene Kosten auszubauen. Die Gemeinschaft sollte dabei mit den Ausbau- und Folgekosten nicht belastet werden. Weiter war bestimmt, daß diese Regelungen für jeden neu in die Eigentümergemeinschaft eintretenden Wohnungseigentümer verbindlich werden, in dem in der Erwerbsurkunde auf den vollständigen Wortlaut dieser Regelung Bezug genommen und diese gesondert der Erwerbsurkunde beigefügt wird. So geschehen auch anläßlich des Erwerbs der ausgebauten Dachgeschoßwohnung durch die Wohnungseigentümerin.

Die Wohnungseigentümerin hatte sodann die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen selbst vorgenommen und begehrt nun anteilige Kostenerstattung seitens der Eigentümergemeinschaft.

Entscheidung

Die Eigentümergemeinschaft ist durchaus zur Kostenübernahme verpflichtet. Nach § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von den übrigen Mitgliedern der Gemeinschaft die Mitwirkung an der ordnungsgemäßen Verwaltung und somit auch an der ordnungsgemäßen Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen. Die Mehrheit der Gemeinschaft hatte es hier zwar nicht durch förmlichen Beschluß, wohl aber anderweitige Meinungsäußerungen eindeutig und ausdrücklich abgelehnt, die Instandsetzung des Badezimmerfensters auf Gemeinschaftskosten vornehmen zu lassen. Damit war für die Wohnungseigentümerin der Rechtsweg zum Wohnungseigentumsgericht eröffnet.

Die Instandsetzung des Badezimmerfensters ist weiter Aufgabe der Gemeinschaft, da dieses zwingend im Gemeinschaftseigentum steht. Die von der Wohnungseigentümerin begehrte Instandsetzung aus Gemeinschaftsmitteln ist auch nicht deshalb nach der Teilungserklärung ausgeschlossen, weil das in Streit stehende Fenster aufgrund der Ausbauermächtigung eingebaut worden ist und damit die Instandsetzungskosten für alle Zukunft von dem betreffenden Wohnungseigentümer allein getragen werden müssen. Die Bestimmungen in der notariellen Urkunde sind hier nämlich nicht Teil der Gemeinschaftsordnung geworden, da sie nicht nach § 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.

Weil aber diese Bestimmungen nicht zum Inhalt des Sondereigentums gemacht worden sind, ergibt sich daraus auch, daß die darin enthaltene Kostenregelung lediglich für die Phase des Dachgeschoßausbaus gelten sollte und nicht automatisch auf spätere Sondernachfolger übergehen mußte. Selbstverständlich aber mußte hier natürlich der Begriff "Folgekosten" ausgelegt werden. Hiermit können zum einen die Kosten bis zum ordnungsgemäßen Abschluß der Ausbauarbeiten - also etwa Nachbesserungskosten oder Kosten zur Wiederherstellung des beim Ausbau beeinträchtigten Gemeinschaftseigentums -, zum anderen aber auch künftige Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung verstanden werden. Hier mußte aber klar sein, daß die Folgekosten ausschließlich im ersten Sinne verstanden werden konnten, da die Regelung mit dem Ausbaurecht verknüpft ist und damit auch durch dessen Inanspruchnahme beschränkt getroffen ist.

Man könnte hier zwar auch den Standpunkt vertreten, daß die Wohnungseigentümer bei einer nachträglichen Zustimmung zu einer baulichen Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG durchaus für alle Zukunft vereinbaren können, daß etwa entstehende Folgekosten allein vom betreffenden Wohnungseigentümer zu tragen sind. Ein Fall der nachträglichen Zustimmung liegt hier aber gar nicht vor, da die Ausbauermächtigung bereits in der Teilungserklärung enthalten war, der Ausbau somit noch zur ordnungsgemäßen Ersterstellung gehörte.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 23.12.1998, 24 W 4996/98

Fazit:

Für vergleichbare Fälle gilt: Bemerkt ein Wohnungseigentümer im Bereich seines Sondereigentums Schäden am Gemeinschaftseigentum und begehrt er deren Beseitigung durch die Gemeinschaft, so ist bei Weigerung der Eigentümergemeinschaft der Rechtsweg vor das Wohnungseigentumsgericht eröffnet.

Spricht sodann der Richter die Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft zur Instandsetzung aus, so ersetzt diese gerichtliche Verpflichtung einen entsprechenden Eigentümerbeschluß der Gemeinschaft. Die Reparaturvergabe hat dann im einzelnen nach den Grundsätzen zu erfolgen, die auch sonst bei Instandsetzungen in bestimmten Größenordnungen in der ...