Keine Umlage von Wasserfixkosten bei Leerstand - Dies gilt zumindest dann, wenn sie zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der übrigen Mieter führt.

Leitsatz

§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB lässt es zu, dass die Kosten der Wasserversorgung im Normalfall, in dem die Wohnungen der Abrechnungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden. Dieser Grundsatz findet seine Grenzen dort, wo eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer unzumutbaren Mehrbelastung der Mieter mit Fixkosten der Wasserversorgung führt, die auf die leer stehenden Wohnungen nicht nach Verbrauch umgelegt werden können, weil in ihnen aufgrund des Leerstands kein Wasserverbrauch anfällt.

Fakten:

Die Parteien streiten über die dem Mieter in Rechnung gestellten verbrauchsunabhängigen Wasserkosten bei nicht unerheblichem Leerstand in der Wohnanlage. Der BGH gibt dem Mieter recht: Die genannte Klausel bestimmt, dass die Grundgebühr der Kaltwasserversorgung nach dem gleichen Maßstab umzulegen ist wie die Kosten des erfassten Wasserverbrauchs. Diese Klausel unterliegt der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, da sie die Umlegung der Grundgebühr der Kaltwasserversorgung nach dem Maßstab des in den Wohnungen erfassten Kaltwasserverbrauchs zwingend anordnet, selbst wenn eine solche Umlegung wegen erheblichen Wohnungsleerstands in der Abrechnungseinheit zu einer nicht hinnehmbaren Mehrbelastung der verbliebenen Mieter führt. Nur wenn die Wohnungen der Abrechungseinheit im Wesentlichen vermietet sind, können auch Fixkosten wie Grundgebühren oder Zählermiete unabhängig vom tatsächlichen Wasserverbrauch - aus Gründen der Praktikabilität - einheitlich nach dem erfassten Wasserverbrauch umgelegt werden.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 06.10.2010, VIII ZR 183/09BGH, Urteil vom 6.10.2010 – VIII ZR 183/09

Fazit:

Absolute Verteilungsgerechtigkeit bei der Umlage von Betriebskosten wird vom Gesetz nicht gefordert. Bei der Betriebskostenabrechnung sind auch Gesichtspunkte der Praktikabilität zu berücksichtigen. Betriebskostenabrechnungen sollen für den Vermieter einfach zu erstellen und für den Mieter übersichtlich und leicht nachvollziehbar sein. Das Gesetz lässt eine Umlegung auch der Grundgebühr der Kaltwasserversorgung nach dem erfassten Wasserverbrauch grundsätzlich zu. Auch eine nicht hundertprozentige Umlegung verbrauchsabhängiger Betriebskosten ist nicht erforderlich. Das teilweise Einbeziehen verbrauchsunabhängiger Kosten in die Abrechung verbrauchsabhängiger Betriebskosten ist zulässig. Verbrauchsunabhängige Grundgebühren der Wasserversorgung müssen nicht nach dem Flächenmaßstab umgelegt werden. Der BGH stellt aber klar, dass eine Formularklausel, die dem Mieter das Leerstandsrisiko aufbürdet, unwirksam ist. Die Umlage der Kosten geringfügiger Leerstände sind von den verbleibenden Mietern mitzutragen. Wann genau Dauer und Umfang des Leerstands unter Berücksichtigung der Höhe der verbrauchsunabhängigen Kostenbestandteile eine für die Mieter nicht mehr hinnehmbare Mehrbelastung ergeben, ist nach Treu und Glauben unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls vom Tatrichter zu entscheiden.