Keine wirksame Festlegung des Verwalterhonorars (auf Dauer) in der Teilungserklärung

Normenkette

§ 20 Abs. 2 WEG

Kommentar

1. In einer Teilungserklärung von 1981 war u. a. geregelt:

". . . Über die Verrechnung der Kosten für den Betrieb der Zentralheizung beschließt die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit. Die Heizungskosten werden in voller Höhe nach der beheizten Wohnfläche anteilig umgelegt. Die Verwaltungskosten betragen 7% des vom Wohnungseigentümer zu entrichtenden Wohngeldes . . ."

Eigentümer hatten hier einen Verwalter bestellt mit Honorarzusage von DM 25,- monatlich je Wohnungseigentum zzgl. jeweils gültiger MwSt. Diesen Beschluss hat ein Eigentümer angefochten unter Hinweis auf die vereinbarte (seiner Meinung dem Mehrheitsbeschluss entgegenstehende) "Verwalterkosten-Klausel".

2. Das Kammergericht Berlin bestätigte die amtsgerichtliche Entscheidung auf Zurückweisung der Anfechtung "unter Aufhebung der anders lautenden landgerichtlichen Entscheidung", hielt den Beschluss über die Verwaltervergütung (DM 25,- . . .) also für gültig.

Der in der Teilungserklärung verwendete Begriff "Verwaltungskosten" unterliege zum einen der selbstständigen Auslegung durch das Rechtsbeschwerdegericht nach objektiven Auslegungskriterien, beziehe sich also im engen Sinn wohl auf diejenigen Kostenanteile, die durch die Unterhaltung und den Betrieb der Heizungsanlage "im übrigen" anfielen.

Selbst wenn jedoch mit dieser Regelungspassage das "allgemeine" Verwalterhonorar gemeint sei, wäre die Regelung rechtsunwirksam, weil sie gegen die zwingende Bestimmung des § 20 Abs. 2 WEGverstoße. Eine Vereinbarung der Eigentümer, durch die ein Verwalterhonorar der Höhe nach für die Zukunft unabänderbar festgelegt werde, sei damit rechtsunwirksam. Wenn die Bestellung eines Verwalters gem. § 20 Abs. 2 WEG (zwingend) nicht ausgeschlossen werden könne, folge daraus, dass auch die gesetzliche Kompetenz der Wohnungseigentümerversammlung zur Bestellung eines Verwalters zu ortsüblichen Bedingungen durch Regelungen in der Teilungserklärung nicht wirksam beschränkt werden könne. Die Festlegung der Höhe des Verwalterhonorars in der Teilungserklärung würde durch wirtschaftliche Fesseln die Gewinnung eines geeigneten gewerblichen Verwalters zu verkehrsüblichen Bedingungen für die Zukunft vereiteln oder beeinträchtigen und damit den Kernbereich der durch Vereinbarungen unabdingbaren Bestimmung des § 20 Abs. 2 WEG berühren. Eine solche die Höhe des Verwalterhonorars für die Zukunft endgültig festlegende Regelung in der Teilungserklärung wäre damit als absolut nichtig anzusehen. Der Beschluss der Eigentümer (ortsübliches Honorar von DM 25,- zzgl. MwSt.) verstoße damit nicht gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung und sei gültig.

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswert für beide Beschwerdeinstanzen von DM 5.000,-.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 19.11.1993, 24 W 1118/93)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Im Ergebnis ist diese Entscheidung sicher nicht zu beanstanden, zumal sich die getroffene "Vereinbarung" über die 7%igen Verwaltungskosten wohl tatsächlich allein auf die Heizkosten beziehen könnte und nicht das allgemeine Verwalterhonorar verbindlich regeln sollte (objektivierte Auslegung ausgehend vom Wortlaut und dem Gliederungsbild dieser Regelungspassage).

Allerdings hier von der Nichtigkeit einer Vereinbarung zu sprechen und zur Begründung das "schwere Geschütz" der zwingenden Bestimmung des § 20 Abs. 2 WEG heranzuziehen, erscheint mir etwas weit hergeholt. Es wird doch vielfach in der Literatur zu Vereinbarungen in einer Teilungserklärung vorgetragen, dass bestimmte Regelungen in einer Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung - vom Regelungsinhalt und -zweck her - keine dingliche Vereinbarungswirkung, sondern allein schriftlichen Beschlusscharakter besitzen. In ETW, Gruppe 3 wird insoweit von mir von sog. Schein-Vereinbarungen gesprochen, die nicht grundsätzlicher Unabänderbarkeit (bzw. nur allstimmiger Änderungsmöglichkeit) unterliegen. Hierzu zähle ich in erster Linie z. B. Hausordnungsregelungen, die bereits in einer ersten Gemeinschaftsordnung festgelegt sein können. Aber auch Verwaltervertragspassagen und insbesondere Honorarabsprachen in einer Gemeinschaftsordnung (abgesehen von etwa festgelegtem Verteilungsschlüssel) haben m. E. einen solchen (nur) schriftlichen Beschlusscharakter, was mit anderen Worten soviel bedeutet, dass diese "Schein- oder Pseudo-Vereinbarungen" durchaus grds. auch mit einfacher Beschlussmehrheit (im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung) wirksam geändert werden können. Auch diese Differenzierung hätte zum gleichen Entscheidungsergebnis führen können (ohne Umweg über extensive Auslegung des § 20 Abs. 2 WEG bzw. Argumente des Eingriffs in den "Kernbereich" dieser Bestimmung oder einer "Kompetenzüberschreitung").