Keine wirtschaftliche Verflechtung bei Verkaufsvollmacht

Leitsatz

Eine "unechte Verflechtung" des Maklers mit dem Verkäufer, die den Anspruch des Maklers gegen den Käufer auf die vereinbarten Provision entfallen läßt, ergibt sich nicht ohne weiteres daraus, daß der Makler die Vollmacht des Verkäufers besitzt, den Hauptvertrag (hier: Grundstücksveräußerung) in seinem Namen - zu einem bestimmten Preis - abzuschließen.

Sachverhalt

Die Maklerin hatte seitens der Verkäufer die Vollmacht erhalten, deren Hausgrundstück zu verkaufen. Die Maklerin konnte auch nach einiger Zeit einen Kaufinteressenten für das Grundstück nachweisen, woraufhin es zum Grundstücksverkauf kam. Der Erwerber vertritt nun den Standpunkt, der Maklerin stehe wegen der Verflechtung mit der Verkäuferseite ein Provisionsanspruch nicht zu.

Entscheidung

Wie vorliegende Entscheidung wieder einmal zeigt nicht zwangsläufig. Wobei aber in der Rechtsprechung anerkannt ist, daß dem Makler dann kein Provisionsanspruch zusteht, wenn durch seine Tätigkeit ein Hauptvertrag mit einer Person zustande kommt, mit der er verflochten ist.

Zu unterscheiden sind hierbei die "echte" - etwa gesellschaftsrechtliche - und die "unechte" Verflechtung, wobei anzumerken ist, daß beide Formen einer Verflechtung einem Provisionsanspruch entgegenstehen. Also auch bei der unechten Verflechtung steht dem Makler kein Provisionsanspruch zu. Makler kann also nicht derjenige sein, der zum Vertragspartner seines Kunden in einer solchen Beziehung steht, daß er sich im Falle eines Streits auf die Seite des Vertragsgegners stellen wird. Zu beachten ist allerdings, daß ein Interessenkonflikt für sich alleine noch nicht ausreicht, um den Provisionsanspruch zu verlieren. Die Interessenbindung auf seiten des als Makler Tätigen muß so institutionalisiert sein, daß sie ihn als ungeeignet für eine Maklertätigkeit erscheinen läßt.

Die Richter weißen in diesem Zusammenhang insbesondere auf den Handelsvertreter hin, der vorgibt, Makler zu sein. Der Handelsvertreter ist nämlich aufgrund seines Vertrages mit dem Unternehmer verpflichtet, die Interessen des Unternehmers wahrzunehmen. Schließt nun ein solcher Handelsvertreter mit dem potentiellen Kunden des Unternehmers einen Maklervertrag, so kann der Handelsvertreter die Interessen seines Maklerkunden gegenüber dem Unternehmer nicht wahren.

Zu beachten ist nun, daß diese Grundsätze durchaus auch auf den gesetzlichen Vertreter - beispielsweise Geschäftsführer einer GmbH - und auch auf den Bevollmächtigten anzuwenden sind. Beim Bevollmächtigten liegt aber wiederum eine Verflechtung nur dann vor, wenn dieser selbständig darüber entscheiden kann, ob der Hauptvertrag abgeschlossen werden soll.

Erhält demgegenüber eine Maklerin von einem ortsabwesenden Verkäufer eine Verkaufsvollmacht erteilt, so ist eine derartige unechte Verflechtung noch nicht gegeben. Für das Innenverhältnis zum Verkäufer ergab sich hieraus jedenfalls keine einem Handelsvertreter vergleichbare Funktion. Auch ist hiermit keine Entscheidungsbefugnis verbunden, den Hauptvertrag zu schließen oder nicht. Im vorliegenden Fall war die Maklerin im Gegenteil von den Weisungen der Verkäuferseite abhängig und hatte somit auch keinen Verhandlungsspielraum in den Vertragsverhandlungen.

Link zur Entscheidung

BGH, Beschluss vom 26.03.1998, III ZR 206/97

Fazit:

Im Rahmen dieser Entscheidung war wieder einmal auch die Zulässigkeit einer Doppeltätigkeit der Maklerin ein Thema. Nach der BGH-Rechtsprechung jedenfalls ist dem Makler grundsätzlich eine Doppeltätigkeit erlaubt. Insbesondere ist es dabei zulässig, daß der Makler für den einen Vertragsteil als Vermittlungs- und für den anderen Teil als Nachweismakler tätig wird. Anders sieht es aber dann aus, wenn der Makler für den einen Vertragsteil zu einer Art Vertrauensperson würde.