Normenkette
§ 1 WEG, § 3 WEG, § 5 WEG, § 10 WEG
Kommentar
Das Bayerische Oberste Landesgericht hat entschieden:
Wird lediglich an den Kellerräumen eines Wohnhauses Teileigentum begründet, kann die Eintragung im Grundbuch nicht mit der Begründung abgelehnt werden, wegen der Möglichkeit, später jedem Kellerteileigentum das Sondernutzungsrecht an einer Wohnung zuzuordnen, werde in Wahrheit Wohnungseigentum begründet.
Der Eigentümer eines Wohnhauses hatte Haus und Grundstück in insgesamt 10 unterschiedlich große Miteigentumsanteile aufgeteilt und mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einem nicht zu Wohnzwecken dienenden Kellerraum (jeweils abgetrennt durch Lattenroste) verbunden. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung auf dem Aufteilungsplan war erteilt; das Grundbuchamt (Amtsgericht Fürth) verweigerte jedoch den entsprechenden grundbuchamtlichen Vollzug; dies wurde im Erinnerungs-/BeschwerdeVerfahren vom Landgericht Nürnberg-Fürth bestätigt ("Umgehung"!). Diese Entscheidung wurde nunmehr im weiteren Beschwerdeverfahren durch das BayObLG revidiert.
Zwischen Wohnungs- und Teileigentum bestünden in der rechtlichen Behandlung keine grundsätzlichen gesetzlichen Unterschiede. Wohnungseigentümer könnten an bestimmten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes Sondereigentum in der Form von Teileigentum begründen und weitere vorhandene Räume als gemeinschaftliches Eigentum ausweisen (vgl. z. B. Weitnauer, 7. Auflage, § 3 Rn. 13). Mischformen seien in der Praxis sehr häufig. Gegen die hier gewählte Rechtsform könnten deshalb auch keine rechtlichen Bedenken geltend gemacht werden (ebenso Pause, NJW 90, 3178). Wenn hier Sondereigentum (Teileigentum) an Kellerräumen gebildet wurde, so habe dies zur Folge, dass alle übrigen Räume, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes (also auch vorhandene Wohnungen) Gemeinschaftseigentum seien.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde sei im vorliegenden Fall nachgewiesen, ebenso der Aufteilungsplan vorgelegt worden. Aus diesem Grund dürfe das Grundbuchamt grundsätzlich ohne weitere Prüfung durch Anlegung der Grundbücher Sondereigentum begründen; eine Ausnahme von diesem Grundsatz bestehe nur dann, wenn sich aus den Eintragungsunterlagen ersehen lasse, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung erkennbar unrichtig sei (BayObLG Z 1990, 168/170; BayObLG Z 89, 447/450; Becker, NJW 91, 2742).
Auch für Teileigentum gelte die Allgemeine Verwaltungsvorschrift von 1974 für die Ausstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen sinngemäß (Nr. 5a dieser Vorschrift, vgl. Deckert, ETW Gruppe 12, Seite 27ff.). Danach bestünden gegen die Abgeschlossenheit der Kellerräume keine Bedenken (Abgrenzung voneinander durch Lattenroste, eigener abschließbarer Zugang). Bei nicht zu Wohnzwecken dienenden abgeschlossenen Räumen könne im Übrigen nicht verlangt werden, dass sich Wasserversorgung, Ausguss und WC innerhalb des Raumes befänden (VGH München, DNotZ 91, 481/4482).
Vorliegend könne auch nicht von bereits vorhandenem "faktischem" Wohnungseigentum in dieser Begründung ausgegangen werden, und zwar auch dann nicht, wenn bereits dem jeweiligen Kellerteileigentümer Sondernutzungsrechte an einer Wohnung eingeräumt seien.
Die Entscheidung des Landgerichts Braunschweig (Rechtspfleger 91, 201 mit positiver Anmerkung von Schäfer, Rechtspfleger 91, 307) sei abzulehnen; zwar handle es sich auch hier um eine Umgehung der vom Gesetz nahegelegten Gestaltung, wenn anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum an Kellerräumen verbunden mit Sondernutzungsrechten an Wohnungen begründet werde; dies verstoße aber nicht gegen ein gesetzliches Verbot ( § 134 BGB). Nicht jede rechtliche Gestaltung, die tatsächlich oder wirtschaftlich der Begründung von Wohnungseigentum nahekomme, sei allein deshalb verboten, weil sie nicht auch rechtlich in die Form des Wohnungseigentums gekleidet sei. Auch ein Keller könne einem eigenständigen Zweck dienen.
Auch ein im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragenes Sondernutzungsrecht ( § 10 Abs. 2 WEG) müsse in der Eintragungsbewilligung klar und bestimmt bezeichnet sein, da es der grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz fordere, solche Nutzungsrechte im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums eindeutig zu bestimmen (BayObLGZ 85, 204/206; Rechtspfleger 89, 194). Gleiches gelte für bloß schuldrechtliche entsprechende Vereinbarungen der Eigentümer im Sinne des § 10 Abs. 1 S. 2 WEG. Selbst wenn bei einem Wohnungseigentum oder einem Dauerwohnrecht weitergehende Anforderungen an die Abgrenzungen zu anderem Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum zu stellen sein sollten (vgl. jedoch BayObLGZ 1990, 168/172; ferner BGH, NJW 91, 1611/1612), hätte dies seine Rechtfertigung darin, dass es sich beim Wohnungseigentum und beim Dauerwohnrecht um eigenständige dingliche Rechte handle, während das Sondernutzungsrecht grundsätzlich nur schuldrechtlicher Natur sei; die Grundbucheintragung eines Sondernutzungsrechts als Inhalt des Sondereigentums habe keine konstitutive Wirkung, er...
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