Keller (WEMoG) / 1.1 Freiwilliger Kellertausch

Praxis-Beispiel

Vom Aufteilungsplan abweichende Verteilung der Keller

Werden Keller abweichend von dem Aufteilungsplan vom Bauträger den Erwerbern übergeben, kommt grundsätzlich ein Kellertausch in Betracht.

Der Verwalter kann in einem derartigen Fall einen Kellertausch auf freiwilliger Basis veranlassen. Er sollte zunächst über die fehlerhaften Besitzverhältnisse aufklären, die Eigentümer hierüber informieren und aufzeigen, wie die Eigentümer durch einen Kellertausch die jeweils zu ihren Wohnungen laut Grundbuch gehörenden Keller erhalten können, welcher Eigentümer also an welchen Eigentümer seinen Keller herauszugeben hat.

Sind sich die Eigentümer andererseits einig, dass jeder den Keller behalten will, den er in Besitz hat und daran Eigentum erwerben soll, müssen die Eigentumsrechte an den Kellerräumen so geändert werden, dass im Ergebnis jeder Besitzer auch Eigentümer seines Kellerraums wird. Hat der Eigentümer der Wohnung Nr. 1 den Kellerraum der Wohnung Nr. 2 in Besitz, so muss dessen Eigentümer dem Eigentümer der Wohnung Nr. 1 das Eigentum an dem Kellerraum Nr. 2 übertragen. Hat der Eigentümer der Wohnung Nr. 2 den Kellerraum Nr. 3 in Besitz, so muss dessen Eigentümer das Eigentum an dem Kellerraum Nr. 3 dem Eigentümer der Wohnung Nr. 2 übertragen. Hat der Eigentümer der Wohnung Nr. 3 den Kellerraum Nr. 1 in Besitz, so muss dessen Eigentümer dem Eigentümer der Wohnung Nr. 3 das Eigentum an dem Kellerraum Nr. 1 übertragen.

Hinweis

Notarielle Beurkundung

Die Eigentumsübertragung der Kellerräume erfolgt durch notarielle Beurkundung der jeweiligen Veräußerung gemäß § 4 Abs. 3 WEG, § 311b Abs. 1 BGB sowie durch notarielle Beurkundung der jeweiligen Auflassung gemäß § 4 Abs. 2 WEG, § 925 BGB. Die Erstellung eines neuen Aufteilungsplans ist nicht notwendig, da die Grenzen des Sondereigentums unverändert bleiben.^[1] Soweit die Wohnung, von welcher ein Kellerraum abgetrennt wird, mit Rechten Dritter belastet ist, bedarf die Abtrennung der Zustimmung dieser Gläubiger. Soweit die Wohnung, mit welcher der Kellerraum sodann neu verbunden wird, ihrerseits belastet ist, erstrecken sich diese Grundpfandrechte in entsprechender Anwendung des § 1131 BGB auf den neu verbundenen Raum.

[1] OLG München, Beschluss v. 13.8.2010, 34 Wx 105/10, ZWE 2010, 421.