Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / 3. Inhalt

Rz. 139

Belastungsgegenstand des Dauerwohnrechts kann eine Wohnung sein, jedoch auch nur ein einzelner Raum oder ein ganzes Gebäude.^[615]

Belastungsgegenstand beim Dauernutzungsrecht ist jeder Raum, der Gegenstand von Teileigentum sein kann, daneben auch Wohnungen, beispielsweise bei vorübergehender, wenn auch längerdauernder beruflicher Nutzung als Büro.

Beide Arten von Rechten können sich auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken.^[616] Ist Inhalt eines Dauerwohnrechts die Befugnis zur Mitbenutzung des Gartens, bedarf es der Vorlage eines gesonderten Plans, der Lage und Größe der Gartenfläche ausweist, auch dann nicht, wenn die im Wesentlichen landwirtschaftlich genutzte Fläche des belasteten Grundstücks von erheblicher Größe ist.^[617]

Rz. 140

Zulässig ist die Bestellung für unbestimmte Zeit. Erfolgt die Bestellung zulässigerweise befristet,^[618] wirkt diese gegen gutgläubige Erwerber nur, wenn sie sich aus dem Grundbuch selbst ergibt.^[619] Unzulässig ist eine Befristung auf den Tod des Berechtigten.^[620] Der beschränkte Maßstab für die Auslegung von Grundbucheintragungen lässt es ohne ausdrückliche Anhaltspunkte in der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung nicht zu, den Inhalt eines Dauerwohnrechts i.S.d. § 33 WEG dahin auszulegen, dass das Recht befristet durch den Tod des Berechtigten bestellt werden soll.^[621] Eine Kündigung, wie sie etwa bei Mietverträgen möglich ist, kommt bei Dauerwohnrechten nicht in Betracht.^[622]

Auf jeden Fall unzulässig ist eine Befristung, die dazu führt, dass für die Ausübung das Merkmal der Dauer beseitigt wird. Unzulässig ist daher die Bestellung von 52 auf eine Woche befristeten Dauernutzungsrechten an einem WE-Hotelappartement.^[623] Verträge über die Teilzeitnutzung auf die Dauer von mindestens drei Jahren unterliegen dem Gesetz über die Veräußerung von Teilzeitnutzungsrechten an Wohngebäuden.^[624]

Rz. 141

Vereinbarungen nach § 33 Abs. 4 WEG müssen eingetragen sein; Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung genügt. Zulässig ist die Abrede, eine Wohnung nur mit Zustimmung des Eigentümers zu vermieten (§ 33 Abs. 4 Nr. 1 WEG).^[625] Auch der Ausschluss von bestimmten Nutzungsarten ist zulässig. Instandsetzungspflichten für das ganze Gebäude sind nur zulässig, wenn sich das Dauerwohnrecht auf das ganze Gebäude bezieht;^[626] zulässig sind Verpflichtungen zur Unterhaltung des dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Eigentums; auch Schiedsgutachterklausel sind zulässig.^[627] Die in einem Vertrag über die Bestellung eines Dauerwohnrechts enthaltene Regelung, wonach der Wohnungsberechtigte eine monatliche Nutzungsgebühr zu zahlen hat, die die "Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen des Grundstücks" umfasst, ist dahingehend auszulegen, dass auch die gemeinschaftlich genutzten aufstehenden Gebäudeteile als Bestandteil des Grundstücks erfasst werden. Danach zählen zu den gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen des Grundstücks zwar jedenfalls das Treppenhaus aber weder das Dach noch die Balkone.^[628] Sieht der notarielle Vertrag zwischen Vater und Sohn über die Bestellung eines Dauerwohnrechts "für den Fall einer grundlegenden Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse" eine Anpassung der monatlichen Gegenleistung vor, so ist diese Klausel nach dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte des statistischen Bundesamtes auszulegen.^[629]

Rz. 142

Zulässig ist eine Vereinbarung der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten zur Veräußerung des Dauerwohnrechts (§ 35 WEG). Aus Gründen der Rechtssicherheit und Grundbuchklarheit sollte in diesem Fall eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung, die von der h.M. für zulässig gehalten wird, unterbleiben.

Rz. 143

Zulässig ist eine Heimfallvereinbarung (§ 36 WEG). Die Voraussetzungen können beliebig vereinbart werden. Bestritten ist die Zulässigkeit eines Heimfallanspruchs für den Fall des Todes des Berechtigten. Dies ist zu bejahen.^[630] Zulässig im Falle der Veräußerung, unzulässig für jeden Fall der Veräußerung.^[631] Eine Entschädigung muss nur bei langfristigen Dauerwohnrechten vereinbart sein (§ 41 Abs. 3 WEG). Dies ist unabdingbar.^[632] Jedoch sind Vereinbarungen über Berechnung und Höhe der Entschädigung sowie Art der Zahlung zulässig. Bei offensichtlich unangemessener Vergütung kann das Grundbuchamt die Eintragung ablehnen.^[633]

Rz. 144

Der Ersteher einer Eigentümerwohnung muss ein bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigtes Grundpfandrecht oder Wohnrecht gegen sich gelten lassen.^[634] Zulässig ist die Vereinbarung, dass das Dauerwohnrecht bei Zwangsversteigerung auch dann bestehen bleibt, wenn es nicht in das geringste Gebot fällt (§ 39 WEG).^[635] Die Vereinbarung bedarf der Grundbucheintragung, wobei materiell-rechtliche eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung genügt, eine unmittelbare Eintragung aber unbedingt ratsam ist.^[636] Die für die Vereinbarung notwendige Zustimmung der im Rang vorgehe...