Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / 4. Konstruktive Gebäudeteile und Versorgungsanlagen

Rz. 40

Konstruktive Teile des Gebäudes, z.B. Fundamente, tragende Wände,^[162] Außenwände, Decken,^[163] Dächer, Schornsteine, Brandmauern,^[164] Außenputz,^[165] Isolierschicht am Flachdach,^[166] schwimmender Estrich,^[167] Schließanlagen^[168] sind zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG), auch wenn mehrere selbstständige Gebäude auf dem gleichen Grundstück stehen, z.B. Einfamilienhäuser,^[169] Doppelhäuser.^[170]

Rz. 41

Nicht konstruktive Bestandteile des Gebäudes, z.B. nichttragende Wände, Fußbodenbelag, Wand- und Deckenputz, Wandverkleidungen, Innenanstrich, Tapeten, Einbauschränke, Fenster, Innentüren, Rollläden sind

▪	Sondereigentumsfähige Bestandteile des WE-Rechtes, mit dem sie in räumlicher Verbindung stehen;
▪	zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn sie die äußere Gestaltung des Gebäudes betreffen (§ 5 Abs. 1 WEG), z.B. Wohnungsabschlusstüren,[171] Außenfenster, und zwar die Innen- wie die Außenseite,[172] Außenläden, Außenfensterbänke,[173] was bei Rollläden, die deshalb Sondereigentum sind, nicht zutrifft.[174] Innerhalb des Gebäudes ist an dem Luftraum über der Kehlbalkendecke einer Dachgeschosswohnung Sondereigentum nur möglich, wenn nach Plan das Sondereigentum entsprechend ausgedehnt wurde;[175]
▪	gewöhnliches Eigentum eines WEer oder Dritten, wenn sie nicht wesentliche Scheinbestandteile (§ 95 Abs. 2 BGB) sind, z.B. Wandvertäfelungen.[176]

Rz. 42

Bei Versorgungsanlagen und Leitungen, z.B. für Heizung, Elektrizität, Gas, Wasser, Abwasser, Telefon, ist zu unterscheiden:^[177]

▪

Sie sind Gemeinschaftseigentum, soweit sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller WEer dienen (§ 5 Abs. 2 WEG), also bis zur Abzweigung von den Hauptleitungen zu den Einzelwohnungen, ggf. bis zur ersten Absperrungsmöglichkeit, auch wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden.[178] Die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen dem Gemeinschafts- und dem Sondereigentum nur zugunsten, nicht aber zuungunsten des Gemeinschaftseigentums verschieben.[179] Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen also zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.[180]

▪

Sie sind Sondereigentum unter den Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 WEG, z.B. Etagenheizung, Heizkörper,[181] Öfen, Herde, Wasch- und Badeeinrichtungen, Leitungen einer Gemeinschaftsanlage von der Hauptleitung bzw. Abzweigung zur Einzelwohnung ggf. bis zur ersten Absperrmöglichkeit, wenn ihre Veränderung und Beschädigung nicht in das gemeinschaftliche Eigentum eingreift. Heiz- und Messeinrichtungen, die nur einer Wohnung dienen, können Sondereigentum sein, auch wenn sie sich in den Räumen eines anderen Sondereigentums befinden, wenn die Beteiligten mit dinglicher Wirkung eine Regelung der Gebrauchs- und Zugangsrechte schaffen.[182] Eine in einer WE eingebaute Fußbodenheizung ist Sondereigentum, ihre Zuleitung zur zentralen Heizungsversorgung, die wegen der Verbrauchserfassung im Übrigen über einen eigenen Heizwasserkreislauf erfolgen muss, ist aber zwingend Gemeinschaftseigentum. Der nachträgliche Einbau einer Fußbodenheizung stellt im Übrigen eine bauliche Veränderung i.S.d. § 20 WEG dar.[183] Ein Zustimmungsanspruch zum Einbau einer Fußbodenheizung besteht nach § 20 Abs. 3 WEG nur dann, wenn gewährleistet ist, dass diese ordnungsgemäß eingebaut und angeschlossen ist, die Verbrauchserfassung gesichert ist und die Kostentragung für die Instandhaltung geregelt ist.[184] Eine Abwasserhebeanlage die sich im gemeinschaftlichen Heizungskeller befindet, jedoch lediglich der Abwasserentsorgung einer Wohnung dient, kann Sondereigentum sein,[185] dient sie der Entsorgung des Hauses, ist sie Gemeinschaftseigentum. Rauchmelder innerhalb des WE sollen zwingend Gemeinschaftseigentum sein.[186] Maßgebend ist, aber was die Eigentümergemeinschaft zum Einbau beschließt. Bestimmt sie die Vollausstattung aller WE und TE, sind die Rauchmelder Gemeinschaftseigentum; ein solcher Beschluss entspricht auch den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.[187] Dies gilt insbes., weil alle Landesbauordnungen den Einbau von Rauchmeldern vorschreiben.

Rz. 43

An Sonderfällen sind zu nennen: Anlagen samt Leitungen, die auch andere Gebäude mitversorgen, z.B. gewerblich betriebene Heiz- und Warmwasseranlagen, Antennenanlagen, können Sondereigentum sein.^[188] Die Heizungsanlage selbst kann auch dann kein Sondereigentum darstellen, wenn sie nur die Einheiten der Gemeinschaft versorgt, selbst wenn sie nur in einem von mehreren Gebäuden auf dem Grundstück untergebracht ist.^[189] Möglich ist Sondereigentum dagegen, wenn die Anlage bestimmungsgemäß von vornherein durch einen Miteigentümer, der die Anlage errichtet hat, betrieben werden soll und die Anlage dafür bestimmt und ausgelegt ist, außer den Wohnungen der Gemeinschaft eine Anzahl von weiteren Gebäuden mit Wärme zu versorgen.^[190] Befindet sich die Heizungsanlage in ...