Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / 4. Veräußerungs- und Belastungsbeschränkung nach § 5 ErbbauRG

Rz. 180

Die Veräußerung oder die Belastung des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten und Reallasten kann von der Zustimmung des jeweiligen Grundstückseigentümers abhängig gemacht werden. Anders als bei der Veräußerungsbeschränkung des § 12 WEG kann die Zustimmungspflicht auch für die Belastung des Erbbaurechts vereinbart werden, sie kann aber nicht von der Zustimmung eines Dritten abhängig gemacht werden. Die Vereinbarung nach § 5 ErbbauRG bedarf der Eintragung in das Grundbuch, die nach § 56 Abs. 2 GBV auch unmittelbar erfolgen soll. Materiellrechtlich ist die Vereinbarung als Inhalt des Erbbaurechts auch durch Bezugnahme nach § 14 Abs. 2 ErbbauRG wirksam eingetragen. Die Zustimmungspflicht gilt zugunsten des Eigentümers des Grundstücks, der im Zeitpunkt der Veräußerung oder der Belastung als solcher im Grundstücksgrundbuch eingetragen ist. Bei einem Eigentumswechsel vor Eingang des zustimmungspflichtigen Vorgangs beim Grundbuchamt wird die vom Rechtsvorgänger erteilte Zustimmung nicht wirkungslos; dies war lange umstritten, wird zutreffend aber bejaht.^[766] Entscheidend wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.^[767] Tritt der Eigentumswechsel erst ein, nachdem die Zustimmungserklärung durch Eingang beim Grundbuchamt bindend geworden ist, ist der Nachfolger schon wegen § 878 BGB daran gebunden.^[768] Vor Eingang der Zustimmung ist die Eintragung einer Vormerkung möglich.^[769]

Rz. 181

Die Zustimmungspflicht des § 5 Abs. 1 ErbbauRG betrifft die Veräußerung des Erbbaurechts. Nicht anwendbar ist § 5 Abs. 1 ErbbauRG auf die Teilung des Erbbaurechts^[770] oder die Aufteilung nach §§ 3 oder 8 WEG als Wohnungserbbaurecht.^[771] Nicht erforderlich ist die Zustimmung zur Umwandlung von Gesamthandsberechtigten am Erbbaurecht in Bruchteilseigentum.^[772] Ist bei der Bestellung eines Erbbaurechts ein Zustimmungsvorbehalt des Grundstückseigentümers für die Übertragung des Erbbaurechts mit der Maßgabe begründet worden, dass die Übertragung an den Ehegatten seiner Zustimmung nicht bedarf, so gilt das selbstverständlich auch für die Übertragung an einen oder eine eingetragenen Lebenspartner/in nach LPartG. Die Regelung kann aber nicht dahin ausgelegt werden, dass die Teilübertragung und anschließende Einbringung des Erbbaurechts in eine mit dem Ehegatten gebildete BGB-Gesellschaft von dem Befreiungstatbestand erfasst wird.^[773] Eine im Jahre 1983 erfolgte Eintragung der Ehegatten, die diese nach Einbringung des Erbbaurechts in eine BGB-Gesellschaft entsprechend der damaligen Rechtsprechung als gesamthänderische Erbbauberechtigte ausweist, ist nicht deshalb unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften erfolgt, weil eine Zustimmung des Grundstückseigentümers nicht nachgewiesen worden ist.^[774] Als Veräußerung ist auch die Übertragung des Erbbaurechts im Wege vorweggenommener Erbfolge zu behandeln, weshalb das Grundbuchamt den Vollzug der Umschreibung von der Vorlage einer Zustimmungserklärung des Eigentümers abhängig machen kann.^[775]

Erforderlich ist die Zustimmung nach § 8 ErbbauRG auch für die Erteilung des Zuschlags in der Zwangsversteigerung^[776] oder für eine Veräußerung durch den Insolvenzverwalter. § 8 ErbbauRG ist eine nachgiebige Vorschrift, die genannten Tatbestände können auch von der Zustimmungspflicht ausgenommen werden.

Rz. 182

Unzulässig ist ein völliges Veräußerungsverbot,^[777] weil es mit dem Wesen des Erbbaurechts als "veräußerliches Recht" nicht vereinbar wäre, und ein über § 5 Abs. 2 ErbbauRG hinausgehendes Belastungsverbot.

Rz. 183

Ist das Erbbaurecht insolvenzrechtlich anfechtbar bestellt oder übertragen worden, fingiert das auf Rückübertragung gem. § 143 Abs. 1 S. 1 InsO lautende Urteil nach Rechtskraft gem. § 894 ZPO die Einigungserklärung des formal Erbbauberechtigten und muss von dem aus dem Urteil Berechtigten (Insolvenzverwalter) in notariell beurkundeter Form angenommen werden (§ 20 GBO). Im Fall der Rückübertragung nach § 143 Abs. 1 S. 1 InsO besteht kein Zustimmungserfordernis entsprechend § 5 Abs. 1 ErbbauRG. Für die Rückübertragung eines Erbbaurechts in die Insolvenzmasse infolge eines schuldrechtlichen Rückgewähranspruchs ist im Grundbuchverfahren eine Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG vorzulegen.^[778]

Rz. 184

Der Notar ist auf der Grundlage von § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG verpflichtet, die Erwerber eines Erbbaurechts darauf hinzuweisen, dass der Grundstückseigentümer seine Zustimmung zur Veräußerung des Erbbaurechts erteilen, jedoch zur Belastung verweigern kann, wenn die Zustimmungsbedürftigkeit dieser Verfügungen Inhalt des Erbbaurechts ist (§ 5 ErbbauRG) und der Notar aufgrund einer in dem Kaufvertrag enthaltenen Belastungsvollmacht damit rechnen muss, dass der Erwerber das Recht zur Finanzierung des Kaufpreises belasten will.^[779] Seine Belehrungspflicht erstreckt sich weiter auch darauf, dem Käufer die ihnen im Falle einer nur eingeschränkten Zustimmungserteilung der Grundstückseigentümerin drohenden Ge...