Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / 5. Mindestinhalt der Erklärungen über Begründung von WE

Rz. 61

Das Grundstück muss nach § 28 GBO bezeichnet und ein Grundstück im Rechtssinne sein (§ 1 Abs. 4 WEG).

Alle Miteigentumsanteile müssen nach Bruchteilen bestimmt sein (§ 1008 BGB) und zusammen ein Ganzes ergeben (z.B. 1000/1000stel).^[245]

Mit jedem Miteigentumsanteil muss Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen verbunden und in Übereinstimmung mit dem Aufteilungsplan "bestimmt" bezeichnet werden (§ 3 Abs. 1; § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Dabei sind alle zu demselben WE oder TE gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen.^[246] Das gilt ebenso für Kellerräume wie für Flächen im Annexeigentum nach § 3 Abs. 2 WEG. Jede Einheit soll in sich abgeschlossen sein (§ 3 Abs. 3; § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Der notwendige Aufteilungsplan muss alle Gebäudeteile, auch einen nur beschränkt nutzbaren Spitzboden enthalten. Die Darstellung im Schnittplan genügt nicht.^[247]

Entsteht ein isolierter Miteigentumsanteil durch Verbindung mit Räumen, die nicht Gegenstand von Sondereigentum sein können (§ 5 Abs. 2 WEG), oder durch einen Widerspruch zwischen Aufteilungserklärung und Plan, so bleibt der Gründungsakt wirksam, jedoch sind die Eigentümer verpflichtet, den Gründungsakt so zu ändern, dass der isolierte Miteigentumsanteil verschwindet.^[248] Zur Änderung ist in jedem Fall die Zustimmung der nachteilig betroffenen dinglich Berechtigten erforderlich (§§ 876, 877 BGB).

Rz. 62

Teileigentum an einem Tiefgaragenstellplatz kann auch in der Weise begründet werden, dass mit dem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer erst noch zu errichtenden Tiefgarage verbunden wird. Wird die Tiefgarage nicht errichtet und haben die Eigentümer kein Interesse an der Errichtung, kann es nach Treu und Glauben geboten sein, den bestehenden Zustand in der Weise zu bereinigen, dass die Wohnungseigentümer ohne Zahlung eines Wertausgleichs die Miteigentumsanteile übernehmen, die mit dem Sondereigentum an der Tiefgarage verbunden sind und das Sondereigentum aufgehoben wird.^[249]

Rz. 63

Wird bei der Bauausführung von dem Aufteilungsplan in einer Weise abgewichen, die es unmöglich macht, die errichteten Räume einer in dem Aufteilungsplan zugewiesenen Raumeinheit zuzuordnen, so entsteht an diesen errichteten Räumen kein Sondereigentum sondern gemeinschaftliches Eigentum.^[250] Wird deswegen nur ein isolierter Miteigentumsanteil erworben, sind die Miteigentümer verpflichtet, soweit zumutbar, die Teilungserklärung samt Plan der tatsächlichen Bebauung anzupassen.^[251] Bei nur minimalen Abweichungen von ca. 3 % der Sondereigentumsfläche soll nach einer vermittelnden Ansicht sich die dingliche Rechtslage an den tatsächlichen Verhältnissen orientieren.^[252] Der BGH ist jedoch streng, gewährt auch bei geringen Abweichungen dem betroffenen Eigentümer einen Anspruch auf plangerechte Herstellung des Sondereigentums und lässt diesen nur unter sehr engen Voraussetzungen entfallen.^[253]

Die Art der Abgrenzung von Tiefgaragen-Stellplätzen muss in der Teilungserklärung nicht erwähnt sein,^[254] Wohnungen oder Räume, die nicht zum Sondereigentum erklärt sind, gehören zum Gemeinschaftseigentum. Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raum bilden, müssen grundsätzlich gemeinschaftliches Eigentum sein.^[255] Jedoch kann ein solcher Raum dann im Sondereigentum stehen, wenn der Raum seiner Beschaffenheit nach, nicht dem ständigen Mitgebrauch der Wohnungseigentümer dient.^[256] Ein Kellerraum, der den einzigen Zugang zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Geräteraum bildet, kann daher nicht im Sondereigentum stehen.^[257] Andererseits steht es der Begründung von WE nicht entgegen, dass ein im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Spitzboden nur über eine Wohnung erreichbar ist, wenn dieser nach Beschaffenheit und Zugang nicht im ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer ist.^[258]

Rz. 64

Wenn die Begründung von Sondereigentum an einem Gebäudeteil gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt, entsteht^[259] ebenfalls ein isolierter Miteigentumsanteil, der – im Zweifel – anteilig an die anderen Miteigentümer zu übertragen ist,^[260] wenn die vorgesehene Einheit nicht vorhanden oder sonderrechtsunfähig ist. Anderenfalls besteht ein Anspruch auf Mitwirkung bei Beseitigung des Gründungsmangels.^[261] Ist die Aufteilung in WE ganz oder teilweise nichtig, wird dieser Fehler insgesamt durch den gutgläubigen Erwerb einer Wohnung durch einen Dritten geheilt.^[262] Wird das Gebäude abweichend vom Aufteilungsplan an anderer Stelle auf dem Grundstück errichtet, so entsteht trotzdem WE, wenn Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum zweifelsfrei abgrenzbar sind.^[263]

Rz. 65

Die Rechtsverhältnisse der WEer untereinander können, müssen aber nicht, in einer Gemeinschaftsordnung geregelt werden. Es gilt dann die "gesetzliche Gemeinschaftsregelung" der §§ 10 ff. WEG (siehe Rdn 96 ff.).

[245] Zu Rechenfehlern bei der Aufteilung siehe Röll, Mi...