Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / e) Annexeigentum

Rz. 38

Seit 1.12.2020 ist nach § 3 Abs. 2 WEG die Bildung von Sondereigentum an außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks zulässig. Damit sind insbesondere Gartenflächen, Stellplätze, Terrassen, Wege oder Abstellflächen sondereigentumsfähig.^[159] Annexeigentum kann aber nicht an Gebäudeteilen begründet werden, also nicht an Balkonen oder Dachterrassen, die ja schon Gegenstand des gewöhnlichen Sondereigentums sein können. Nach der bis 30.11.2020 geltenden Rechtslage konnten mangels Abgeschlossenheit an den außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks nur Sondernutzungsrechte bestellt werden (dazu Rdn 110 ff.). Die bis dato wirksam bestellten Sondernutzungsrechte gelten selbstverständlich fort. Auch ist es weiterhin zulässig, statt des Annexeigentums Sondernutzungsrechte an bestimmten Flächen zu begründen.

Die Sondereigentumsfähigkeit von Teilen des Grundstücks außerhalb des Gebäudes ist zwingend verbunden mit Sondereigentum an WE oder TE, es ist also kein eigenständiges Sondereigentum möglich, zutreffend wird daher von Annexeigentum gesprochen.^[160] Das Annexeigentum muss im Aufteilungsplan bestimmt bezeichnet sein, Abgeschlossenheit nach § 3 Abs. 3 WEG ist nicht erforderlich. Das Annexeigentum muss aber vom Sondereigentum, zu welchem es gehört, oder vom gemeinschaftlichen Eigentum, von einem öffentlichen Grundstück, insbesondere einem Weg, oder von einem Nachbargrundstück mit dinglicher Absicherung erreicht werden können.^[161]

Rz. 39

Die Bezeichnung im Aufteilungsplan muss sich auf die Nummer des Sondereigentums im Aufteilungsplan beziehen, zu der das Annexeigentum gehören soll. Sachliche Voraussetzung der Begründung ist ferner, dass es sich um dienende Flächen handelt, das WE oder TE also die wirtschaftliche Hauptsache bildet. § 3 Abs. 2 WEG formuliert diese Voraussetzung als Ausschlusskriterium und stellt damit eine Beweislastregel dahingehend auf, dass der dienende Charakter der Annex-Fläche vermutet wird. Bei der Begründung des WE oder TE nach § 3 oder § 8 WEG und der Eintragung in das Grundbuch muss daher der dienende Charakter des Annexeigentums nicht begründet oder erläutert werden, nur wenn das Grundbuchamt konkrete Zweifel hieran hat, darf es die Bildung des Annexeigentums beanstanden.

Das Annexeigentum ist anders das Sondereigentum an Stellplätzen nach § 3 Abs. 1 S. 2 WEG nicht selbstständig. Es gehört zum Sondereigentum der Wohnung oder des Teileigentums. Es kann damit nicht selbstständig veräußert oder belastet werden. Eine Übertragung innerhalb der WE- oder TE-Eigentümer ist aber zulässig. Die Umwandlung eines bisherigen Sondernutzungsrechts in Annexeigentum bedarf der Zustimmung aller Miteigentümer, da damit die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum verbunden ist.

[159] Elzer/Fritsch/Meier/Elzer, Wohnungseigentumsrecht, § 1 Rn 124 ff.; eingehend Elzer, ZNotP 2021, 97.

[160] Bärmann/Armbrüster, WEG, § 3 Rn 84 ff.; Elzer, ZNotP 2021, 97.

[161] Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn 1717; Falkner, DNotZ 2023, 5.