Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, Einl § 3 Objekte des ... / VII. Wohnungserbbaurecht (§ 30 WEG)

1. Sonderform des Erbbaurechts

Rz. 214

Das Wohnungserbbaurecht ist eine besondere Art des Erbbaurechts auf der Rechtsgrundlage des § 30 WEG.^[890]

[890] Zur Bestellung an sog. alten Erbbaurechten Weitnauer, DNotZ 1951, 493; Diester, Rpfleger 1965, 213; OLG Saarbrücken Rpfleger 1968, 57.

2. Rechtsverhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Wohnungserbbauberechtigten

Rz. 215

Das Rechtsverhältnis zwischen Grundstückseigentümer und den Wohnungserbbauberechtigten beurteilt sich

▪	sachenrechtlich nach ErbbauRG und den sachenrechtlichen Vereinbarungen des Erbbaurechts;
▪	schuldrechtlich nach den als Inhalt des Erbbaurechts eingetragenen Vereinbarungen und etwaigen rein schuldrechtlichen Vereinbarungen;
▪	bezüglich des Erbbauzinses nach dessen Inhalt, also nur bei Aufteilung des Erbbauzinses (aufgrund Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer, entsprechender Grundbucheintragung und Zustimmung der Berechtigten am Grundstück) beschränkt auf den anteiligen Erbbauzins, andernfalls unter Haftung für den unveränderten Gesamterbbauzins.[891]

[891] Winkler/Schlögel, Erbbaurecht, § 3 Rn 119 ff.

3. Begründung von Wohnungserbbaurecht

Rz. 216

Jeder Wohnungserbbauberechtigte muss Bruchteilsberechtigter am Erbbaurecht sein oder gleichzeitig werden. Eine Begründung ist auch am Gesamterbbaurecht möglich.^[892] Die Begründung erfolgt gemäß §§ 3 oder 8 WEG durch Verbindung eines jeden Mitberechtigungsanteils mit Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (siehe Rdn 17).^[893] Nach § 12 ErbbauRG ist Sondereigentum möglich, weil jeder Mitberechtigte Miteigentümer am Gebäude ist, also rechtlich Miteigentümer an den zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teilen des Gebäudes und Alleineigentümer seines Sondereigentums werden kann. Streitig ist, ob eine Teilung nach § 8 WEG auch dann möglich ist, wenn bereits ein Erbbaurecht besteht, das in Wohnungs- und Teilerbbaurechte aufgeteilt ist.^[894] Zutreffend steht hier § 12 ErbbauRG entgegen, weil das Gebäude nicht mehr in der Verfügungsgewalt des Grundstückseigentümers steht.^[895]

Rz. 217

Als Inhaltsänderung des Erbbaurechts bedarf die Vorratsteilung nach § 8 WEG nicht der Zustimmung des Grundstückseigentümers,^[896] auch nicht nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG,^[897] der nur für Veräußerung des Erbbaurechts selbst gilt.^[898] Ein bestehendes Zustimmungserfordernis wird Bestandteil jeder Wohnungs- oder Teileigentumseinheit. Die Aufhebung dieses Erfordernisses an einer Einheit bedarf weder der Zustimmung der übrigen Wohnungserbbauberechtigten noch der dinglich Berechtigten.^[899]

Die Umwandlung von Gesamthandseigentum einer Erbengemeinschaft in Bruchteilseigentum bedarf nicht der Zustimmung nach § 5 ErbbauRG.^[900] Bei Zuschreibung des belasteten Grundstücks zum Erbbaurecht und dessen Aufhebung verwandelt sich das Wohnungserbbaurecht nicht ohne weiteres in Wohnungseigentum um.^[901]

[892] BayObLGZ 1989, 354 = MDR 1990, 53.

[893] Eingehend Bärmann/Schneider, WEG, § 30 Rn 8 ff.; Ausgeschlossen ist die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum durch den Grundstückseigentümer, wenn das zu teilende Gebäude Bestandteil eines bereits bestehenden Erbbaurechts ist, OLG Karlsruhe FGPrax 2023, 9 m. Anm. Forschner.

[894] Bejahend OLG München ZfIR 2023, 501 m. abl. Anm. Schneider.

[895] OLG Karlsruhe DNotZ 2023, 460 = ZfIR 2023, 508.

[896] BayObLG DNotZ 1978, 626.

[897] LG München I MittBayNot 1977, 68; LG Augsburg MittBayNot 1979, 68.

[898] OLG Celle Rpfleger 1981, 22.

[899] BayObLGZ 1989, 354 = MDR 1990, 53.

[900] LG Lübeck Rpfleger 1991, 201.

[901] BayObLGZ 1999, 63 = Rpfleger 1999, 327.

4. Rechtsverhältnis der Wohnungserbbauberechtigten untereinander

Rz. 218

Das Rechtsverhältnis der Wohnungserbbauberechtigten untereinander richtet sich nach §§ 10 ff. WEG (siehe Rdn 96 ff.). Zwischen ihnen kann kein Erbbauzins vereinbart werden.^[902]

Rz. 219

Die Eintragung im Wohnungserbbaurechtsgrundbuch erfolgt entsprechend §§ 7 und 9 WEG (dazu § 8 WGV). Es werden also neben dem Grundbuchblatt des Grundstücks je ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungserbbaugrundbuch) für jeden Anteil angelegt (§ 30 Abs. 3 WEG).^[903]

Die Veräußerung des Wohnungserbbaurechts richtet sich einerseits nach den Bestimmungen des Erbbaurechts, andererseits zusätzlich nach den Regeln des WEG. Die Aufhebung des Wohnungserbbaurechts führt nicht dazu, dass sich die Wohnungserbbaurechte in Wohnungseigentum umwandeln, selbst dann, wenn das Grundstück im Eigentum der Wohnungserbbauberechtigten steht. Vielmehr ist ein Vertrag über die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum erforderlich.

[902] OLG Düsseldorf DNotZ 1977, 305.

[903] Eingehend Bärmann/Schneider, WEG, § 30 Rn 37 ff.; zur "Pfanderstreckung" von Grundschulden von Wohnungserbbaurechten auf Wohnungseigentum siehe BayObLG DNotZ 1995, 61.