Rz. 132
Die Dienstbarkeit entsteht materiell-rechtlich durch Einigung und Eintragung (§ 873 BGB). Nicht maßgeblich ist, ob der Grundstückseigentümer eine Entschädigung erhält. Diese ist als Kaufpreis des schuldrechtlichen Rechtskaufs anzusehen und nicht Teil des dinglichen Rechtsgeschäfts.
Die Einigung ist formlos möglich, für die Eintragungsbewilligung des Eigentümers gilt natürlich § 29 GBO. Besteht bereits bei der Bestellung eine objektive und dauernde Unmöglichkeit der Ausübung, so kann die Dienstbarkeit nicht wirksam entstehen. Für die gesetzliche Vertretung insbes. minderjähriger Grundstückseigentümer bestehen keine Besonderheiten. Soll die Dienstbarkeiten zugunsten des gesetzlichen Vertreters bestellt werden, besteht aber Vertretungsausschluss nach §§ 1629, 1791, 181 BGB. Wurde die Dienstbarkeit bei fehlender Einigung eingetragen, so kann dem auf Löschung gerichteten Berichtigungsbegehren des Eigentümers der Einwand der unzulässigen Rechtsausführung entgegengehalten werden, wenn er schuldrechtlich zur Bestellung der Dienstbarkeit verpflichtet ist. Dies kann vom Grundbuchamt berücksichtigt werden.
Zur Begründung einer Eigentümergrunddienstbarkeit genügt die einseitige Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt. Geht das Eigentum am dienenden Grundstück bei einer Eigentümergrunddienstbarkeit auf einen Dritten über, bevor die Dienstbarkeit eingetragen ist, so muss die Einigung über die Bestellung der Dienstbarkeit noch nachgeholt werden.
Die Eintragung hat an dem dienenden Grundstück zu erfolgen. Sie erfolgt auf Bewilligung des betroffenen Eigentümers, dabei muss wie stets die Bewilligungsbefugnis im Zeitpunkt der Eintragung vorliegen. Hat das Grundbuchamt einen Antrag auf Eintragung über einen langen Zeitraum nicht vollzogen, entsteht die Dienstbarkeit gleichwohl erst mit Eintragung, eine Grundbuchunrichtigkeit lag nicht vor.
Eine Löschungserleichterungsklausel nach §§ 23, 24 GBO ist nur eintragungsfähig, wenn Rückstände von Leistungen möglich sind. Ist das Grundstück in Wohnungs- oder Teileigentum aufgeteilt, so muss das Recht an sämtlichen Einheiten eingetragen sein, andernfalls ist die Eintragung inhaltlich unzulässig i.S.d. § 53 Abs. 1 S. 2 GBO. Der Vermerk am herrschenden Grundstück nach § 9 GBO ist für das Entstehen der Dienstbarkeit unerheblich.
Rz. 133
Der konkrete Inhalt der Grunddienstbarkeit ist im Eintragungsvermerk anzugeben, Bezugnahme für sich genügt nicht, auch nicht nur teilweise Bezugnahme. Das Recht muss schlagwortartig bezeichnet sein; hinsichtlich des detaillierten Inhalts ist auf die Bewilligung Bezug zu nehmen (§ 874 BGB, § 44 Abs. 2 GBO). Eine nur allgemeine Bezeichnung als Benutzungsrecht und Benutzungsbeschränkung genügt nicht, auch wenn es an einem Wohnungseigentum eingetragen ist. Eine zu allgemeine Bezeichnung des Inhalts im Eintragungstext führt zur inhaltlichen Unzulässigkeit der Eintragung. Zwar kann der Eintragungstext auslegungsfähig sein, eine Auslegung einer als "Baubeschränkung" eingetragenen Dienstbarkeit als Gebäudenutzungsrecht ist aber nicht möglich. Weichen die Eintragungen bei dem belasteten Grundstück und im Herrschvermerk nach § 9 GBO voneinander ab, ist der Vermerk auf dem Blatt des dienenden Grundstücks entscheidend. Der Vermerk auf dem Blatt des herrschenden Grundstücks schafft keine Vermutung für das Bestehen der Grunddienstbarkeit oder ihren Inhalt.
Ist eine Dienstbarkeit richtig bewilligt, aber unrichtig eingetragen und deshalb nicht entstanden, so dauert die Pflicht zur Bestellung fort. Der Gutglaubensschutz gilt nicht gegenüber dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks; soweit er geglaubt hat, dass beim Erwerb vorgefundene tatsächliche Verhältnisse dem Inhalt der Dienstbarkeit entsprechen, kann er nicht geschützt werden. Ist eine Grunddienstbarkeit in grundbuchmäßiger Form bewilligt, so geht mit Übertragung des herrschenden Grundstücks die Anwartschaft hierauf auf den Erwerber über, sodass dieser berechtigt ist, die Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch zu beantragen.
Rz. 134
Bei altrechtlichen Dienstbarkeiten aus der Zeit vor 1900 ist für das seinerzeitige Entstehen die jeweils landesrechtlich vorgeschriebenen Form maßgebend. Einer Eintragung in das Grundbuch bedarf es zur Erhaltung der Wirksamkeit des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs grundsätzlich nicht (Art. 187 Abs. 1 S. 1 EGBGB).
Soll eine altrechtliche Dienstbarkeit durch Grundbuchberichtigung eingetragen werden, so setzt diese Eintragung beim Fehlen einer Eintragungsbewilligung oder eines gerichtlichen Urteils oder Vergleichs den vollen Nachweis ihres Entstehens und ihres Fortbestehens voraus in der Form des § 29 GBO. Der Antrag auf erstmalige Eintragung einer altrechtlichen Dienstbarkeit muss so begründet sein, dass der Inhalt des Rechtes und das in Anspruch genommene Grundstück aus dem Sachvortrag des Antragstellers bestimmbar sind. Zum Nachweis des Rechtes kann auf ...