Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 15 [Vertretung ... / H. Mitarbeitervollmacht

Rz. 69

Auch eine gegenüber Abs. 2 erweiterte rechtsgeschäftliche Vollzugsvollmacht für den Notar erweist sich häufig noch als zu eng. Sie wird dann durch zusätzliche (rechtsgeschäftliche) Mitarbeitervollmachten flankiert. Aufgrund einer ihm erteilten Vollzugsvollmacht kann der Notar nur formlose Erklärungen abgeben; formbedürftige Erklärungen nur, soweit diese in Eigenurkunden erhalten sein können. Sollen oder müssen ggf. materiell-rechtliche Erklärungen ergänzt oder geändert werden, ist dies durch Vollmachten an den Notar nicht möglich. Der Notar darf seine eigene Unterschrift nicht beglaubigen (§ 3 BeurkG). Deswegen werden statt seiner die Mitarbeiter bevollmächtigt.

Rz. 70

Dabei sind die beurkundungsrechtlichen Vorgaben und notariellen Amtspflichten natürlich zu beachten, insbesondere diejenige des § 17 Abs. 2a BeurkG. Für das Grundbuchverfahren bleiben Verstöße hiergegen aber ohne Relevanz. § 17 BeurkG ist beurkundungstechnisch eine Soll-Vorschrift. Die unter Normmissachtung errichtete Urkunde ist gleichwohl wirksam und vom Grundbuchamt dem Verfahren zugrunde zu legen.

Rz. 71

Gesetzliche Vorgaben oder Vermutungen für Mitarbeitervollmachten bestehen nicht. Ihr Umfang, Geltungsdauer etc. sind allein aus der Urkunde (gegebenenfalls durch Auslegung) zu entnehmen. Die Form des § 29 GBO (für Widerruf i.V.m. § 31 GBO) ist zu beachten. Da Mitarbeitervollmachten aber sowieso (nur) in Notarurkunden enthalten sind, ist dies unproblematisch. Für das spätere Ausnutzen der Vollmacht gilt: Es genügt bei selbsterrichteten Urkunden, die dem Grundbuchamt anderweitig vorgelegt wurden, eine Bezugnahme auf die Urschrift. Die in der notariellen Niederschrift enthaltene Vollmacht ist Mitteilung gem. § 171 BGB an Notar und Grundbuchamt; ein besonderer Nachweis durch Erteilung einer Ausfertigung wird damit entbehrlich.^[129] Eine Beifügung einer beglaubigten Abschrift der Vollmacht nebst Vorlagebestätigung ist nicht erforderlich. Die Mitarbeitervollmacht kann auch den Interessen des anderen Vertragsteils dienen. Sie kann ferner unwiderruflich (bzw. genau: dann nur aus wichtigem Grund widerruflich) erteilt werden.^[130]

Rz. 72

Um die Mitarbeitervollmacht auch bei Personalfluktuationen handhabbar zu machen, werden sie häufig "für die jeweiligen Mitarbeiter" oder "für einen der jeweiligen Mitarbeiter, welchen der Notar zu bezeichnen bevollmächtigt ist" erteilt. Damit wird im Ergebnis auf rechtsgeschäftliche Art eine der heutigen Auslegung des Abs. 2 entsprechende personenunabhängige, organübergreifende Vollmacht erreicht. Diese Art der Erteilung ist, entgegen einer anders lautenden Entscheidung des OLG Frankfurt,^[131] zulässig. §§ 164 ff. BGB verlangen keine namentliche Festlegung des Bevollmächtigten.^[132] Dass eine Vollmacht ad incertas personas empirisch ungewöhnlich ist und kaum je durch Auslegung ermittelt werden kann, macht sie, wenn ausdrücklich formuliert, nicht unwirksam.^[133] Letztlich führt Abs. 2 ebenfalls in Fällen eines Amtswechsels zu einer überindividuellen Vollmacht. Auch hält gerade die Grundbuchpraxis für die Löschung von Auflassungsvormerkungen nach Tod des Übergebers die Löschungsvollmacht "an den jeweiligen Eigentümer" für ein zulässiges, adäquates Gestaltungsmittel.

[129] OLG Jena BeckRS 2021, 32093.

[130] KG FGPrax 2020, 9.

[131] NotBZ 2008, 123.

[132] Wie hier BGH NJW 2009, 3162 für eine Prozessvollmacht; nun auch OLG Jena BeckRS 2021, 32093.

[133] Richtig OLG Jena FGPrax 2021, 248; OLG Brandenburg Rpfleger 2013, 286; OLG Dresden NotBZ 2012, 135. Einschränkend noch OLG Brandenburg NotBZ 2012, 133: Nur bei Benennungsermächtigung durch Notar.