Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 20 [Einigung] / 1. Grundstücksverkehrsgesetz

Rz. 173

Die rechtsgeschäftliche Veräußerung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke und der zugrunde liegende schuldrechtliche Vertrag sind gem. § 2 GrstVG genehmigungspflichtig,^[426] dies mit der Folge, dass die entsprechenden Rechtsgeschäfte bis zur Erteilung der Genehmigung schwebend unwirksam und mit bestandskräftiger Versagung der Genehmigung endgültig nichtig sind.^[427] Die Genehmigungspflicht besteht für bestimmte Grundstücke (§ 1 Abs. 1 GrstVG) und Rechtsvorgänge (§ 2 GrstVG). Das GrstVG enthält eigene Befreiungsvorschriften und Pflichten zur Genehmigungserteilung (§ 8 GrstVG) und ermöglicht in § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrstVG zusätzlich landesrechtliche Ausnahmen von der Genehmigungspflicht. Die Gesetzgebungskompetenz für den landwirtschaftlichen Grundstücksverkehr liegt seit der Föderalismusreform bei den Ländern (Art. 70 GG). Das GrdstVG kann deshalb als Bundesrecht gem. Art. 125a Abs. 1 GG durch Landesrecht ersetzt werden.^[428]

Rz. 174

Die Genehmigungspflicht^[429] besteht gem. § 1 für land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke (§ 1 Abs. 1 und 2 GrstVG),^[430] Miteigentumsanteile^[431] und Grundstücksteilflächen (§ 1 Abs. 3 GrdstVG), sowie für grundstücksgleiche Rechte und Fischereirechte, soweit durch Landesrecht für anwendbar erklärt. Grundstück im Sinne des § 1 GrdstVG ist grundsätzlich das Grundstück im Rechtssinn.^[432] Die Bundesländer dürfen in ihren Ausführungsgesetzen zum GrdstVG aber auch einen wirtschaftlichen Grundstücksbegriff verwenden.^[433]

Rz. 175

Genehmigungspflichtig sind gem. § 2 GrstVG die wirksame^[434] rechtsgeschäftliche Grundstücksveräußerung und der schuldrechtliche Vertrag hierüber, wobei mit der Genehmigung des schuldrechtlichen Vertrags auch das dingliche Erfüllungsgeschäft genehmigt ist (§ 2 Abs. 1 S. 2 GrdstVG), die Erbteilsveräußerung an einen anderen als einen Miterben, wenn der Nachlass im Wesentlichen aus einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb besteht sowie die Nießbrauchbestellung an einem Grundstück. Der Rechtsgrund für die Veräußerung ist für die Genehmigungsbedürftigkeit belanglos, so dass u.a. auch die Schenkung,^[435] die Ausübung des Vorkaufsrechts^[436] oder Ankaufsrechts,^[437] aber nicht die Bestellung eines Vorkaufs- oder Ankaufsrechts^[438] oder auch die Erbauseinandersetzung^[439] und Vermächtniserfüllung^[440] genehmigungsbedürftig sein können. Werden mehrere Grundstücke, zu denen auch land- oder forstwirtschaftliche gehören, für deren Veräußerung eine Genehmigungspflicht besteht, in einem einheitlichen Vorgang veräußert, ist der Vertrag ebenfalls genehmigungsbedürftig.^[441] Die Änderung genehmigungspflichtiger Verträge ist es nur dann nicht, wenn der Vertragsgegenstand gleich geblieben ist.^[442] Die Genehmigung kann gem. § 2 Abs. 1 S. 3 GrstVG schon vor Beurkundung erteilt werden,^[443] ebenso für ein Verkaufsangebot, auch wenn sie hierfür noch nicht erteilt werden muss.^[444]

Rz. 176

Nicht genehmigungspflichtig sind Rechtsübergänge außerhalb des Grundbuchs, insbesondere auch Vorgänge nach dem UmwG,^[445] Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts,^[446] Auflassungsvormerkung,^[447] ein auf Erwerb oder Veräußerung landwirtschaftlicher Grundstücke gerichteter Auftrag und die widerrufliche oder unwiderrufliche Vollmacht dazu.^[448] Die Übertragung von Erbteilen, zu denen zwar kein landwirtschaftlicher Betrieb, aber doch landwirtschaftliche Grundstücke gehören, kann im Einzelfall als Umgehung zu § 2 Abs. 2 Nr. 2 GrdstVG genehmigungspflichtig sein.^[449]

Rz. 177

Genehmigungsfrei sind gem. § 4 GrstVG u.a. Veräußerungen, an denen unmittelbar der Bund oder ein Land als Vertragsteil beteiligt ist, unabhängig davon, ob als Allein- oder als Miteigentümer^[450] – oder eine Religionsgemeinschaft in der Rechtsform der öffentlich-rechtlichen Körperschaft, wenn sie nicht einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb erwirbt,^[451] die Veräußerung im räumlichen Geltungsbereich eines Bebauungsplans gem. § 30 BauGB, außer wenn es sich um Veräußerung der Wirtschaftsstelle oder einer im Bebauungsplan als land- oder forstwirtschaftlich ausgewiesenen Fläche handelt. § 191 BauGB stellt für Grundstücke, die im räumlichen Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder einer Sanierungssatzung liegen, z.T. ebenfalls von der Genehmigungspflicht frei.

Rz. 178

Die Freigrenzenbestimmungen auf Länderebene (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG)^[452] sind unterschiedlich geregelt.^[453] Über deren Größe entscheidet bei Veräußerung einer realen Teilfläche deren Größe, beim Miteigentumsanteil die Größe des ganzen Grundstücks, nicht der flächenmäßige Anteil.^[454] Die Genehmigungspflicht kann dank der landesrechtlichen Freigrenzen umgangen werden, indem ein Grundstück, dessen Größe die Freigrenze übersteigt, real geteilt wird und diese sodann genehmigungsfrei veräußert werden.^[455] Bei Kettenveräußerungen in einem inneren Zusammenhang nach einem einheitlichen Plan ist die Gesamtfläche aller Veräußerungen maßgebend.^[456] Werden mehrere Grundstücke in einem Vertrag veräußert, löst die Überschreitung der Freigrenze bei e...