Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 20 [Einigung] / 2. Verkehrsbeschränkungen in Fremdenverkehrsgebieten

Rz. 149

Die Begründung oder Teilung von Rechten nach dem WEG (§§ 1, 3, 8, 30, 31 WEG) kann unter bestimmten Voraussetzungen in Fremdenverkehrsgebieten von einer Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde (§ 22 BauGB) auf der Grundlage einer gemeindlichen Satzung (in Berlin einer Rechtsverordnung) abhängig gemacht werden. Das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft und die zu seiner Sicherung bewilligte Vormerkung (§ 883 BGB) werden nach dem Gesetz von der Genehmigungspflicht nicht erfasst. Denn der Erwerber kann ein berechtigtes Interesse an der Eintragung einer Vormerkung bis zur Erteilung oder Versagung einer Genehmigung oder bis zum Wegfall der Genehmigungspflicht haben. Auch die Bildung von Bruchteilseigentum samt Benutzungsregelung gem. § 1010 BGB unterfällt nicht der Genehmigungspflicht.^[375]

Rz. 150

Der Genehmigungsvorbehalt wird erst wirksam mit Rechtsverbindlichkeit eines entsprechenden Bebauungsplans oder der sonstigen Satzung, wobei das GBA zwar nicht die Wirksamkeit einer ihm gemeindlicherseits mitgeteilten Satzung zu prüfen hat,^[376] wohl aber, ob das Grundstück in einem entsprechenden Gebiet liegt.^[377] Die Genehmigung muss erteilt werden zu einem Rechtsgeschäft, für das vorher eine Vormerkung eingetragen oder beantragt worden ist (§ 22 Abs. 4 S. 2 BauGB). Die Grundbucheintragung trotz fehlender, aber erforderlicher Genehmigung macht das Grundbuch unrichtig.^[378] Um einen gutgläubigen Erwerb zu verhindern, kann die Baugenehmigungsbehörde das GBA um die Eintragung eines Widerspruchs ersuchen (§ 22 Abs. 6 S. 2 BauGB), der nach erteilter Genehmigung oder Ersuchen der Behörde zu löschen ist, § 22 Abs. 6 S. 3 BauGB. Nach Wegfall der Voraussetzung ist die Gemeinde zur Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts und Erteilung eines Freistellungsbescheides verpflichtet (§ 22 Abs. 8 BauGB). Im Einzelfall ist zu prüfen, ob ein Versagungsgrund (§ 22 Abs. 4 BauGB) durch geeignete Maßnahmen beseitigt werden kann, z.B. durch eine Fremdenverkehrsdienstbarkeit.^[379]

Rz. 151

Genehmigung, Negativzeugnis und Genehmigungsfiktion richten sich nach § 22 Abs. 5 BauGB. Die Gemeinde hat dem GBA über den Umfang des Genehmigungserfordernisses gem. § 22 Abs. 2 S. 3 BauGB genaue Angaben zu machen. Für das Grundbuchverfahren besteht eine Grundbuchsperre (§ 22 Abs. 6 BauGB). Das GBA darf deshalb eine von § 22 Abs. 1 BauGB erfasste Eintragung nur vornehmen, wenn die Genehmigung, ein Zeugnis über die Genehmigungsfiktion oder Genehmigungsfreiheit vorgelegt wird oder wenn es aufgrund eigener Prüfung von der Genehmigungsfreiheit überzeugt ist.

[375] OLG Schleswig DNotI-Report 2000, 163.

[376] OLG Rostock FGPrax 2016, 209.

[377] KG FGPrax 2016, 100.

[378] DNotI-Report 2008, 98.

[379] Dazu: BayObLG BayObLGZ 1985, 193 = MittBayNot 1985, 123 = DNotZ 1986, 228 m. Anm. Ring; Ertl, MittBayNot 1985, 126; Ertl, MittBayNot 1985, 177; Ertl, MittBayNot 1990, 36.