Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 20 [Einigung]

Gesetzestext

Im Falle der Auflassung eines Grundstücks sowie im Falle der Bestellung, Änderung des Inhalts oder Übertragung eines Erbbaurechts darf die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist.

A. Geltungsbereich des § 20 GBO

I. Gesetzeswortlaut

Rz. 1

§ 20 GBO verlangt für den Grundbuchvollzug der Auflassung etc., dass die materiell-rechtlich erforderliche Einigung erklärt ist. Ohne den entsprechenden Nachweis gegenüber dem GBA soll das GBA in diesen Fällen nicht eintragen (vgl. Rdn 14).

II. Auflassung

Rz. 2

Die "Auflassung" eines Grundstücks ist die zur rechtsgeschäftlichen Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 Abs. 1 BGB erforderliche materiell-rechtliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers, die bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar oder einer sonstigen zuständigen Stelle erklärt werden muss (§ 925 Abs. 1 BGB). Den Gegensatz dazu bildet der Eigentumsübergang außerhalb des Grundbuchs, der kraft Gesetzes ohne Einigung und Eintragung eintritt und bei dem die Grundbucheintragung nur die nachträgliche Berichtigung des mit der wirklichen Rechtslage nicht mehr übereinstimmenden Grundbuchs bewirkt (§ 894 BGB, § 22 GBO). § 20 GBO ist damit nur dort anwendbar, wo materiell-rechtlich das Grundstückseigentum durch Auflassung übergeht.

Rz. 3

Die Auflassung realer Grundstücksteilflächen wird von § 20 GBO damit ebenso erfasst wie die Auflassung eines ganzen Grundstücks. Sie ist nur vollziehbar, wenn die Teilfläche amtlich vermessen oder in anderer Weise zweifelsfrei bestimmt ist (vgl. § 28 GBO).^[1] Die amtliche Vermessung wird durch eine sog. Messungsanerkennung der an der Auflassung Beteiligten in das Grundbuchverfahren eingeführt, wobei die Anerkennungserklärungen unabhängig davon, ob sie vor oder nach der Auflassung erfolgen, lediglich verfahrensrechtliche Bedeutung haben.^[2]

Rz. 4

Die Auflassung von Miteigentumsanteilen nach Bruchteilen im Sinne der §§ 1008 ff. BGB ist nach § 20 GBO wie die Auflassung des ganzen Grundstücks zu behandeln (vgl. § 28 GBO Rdn 18).^[3] Dies gilt auch für Miteigentumsanteile, die mit Sondereigentum im Sinne des WEG verbunden sind.^[4]

[1] BayObLG BayObLGZ 1962, 362, 371; BGH BGHZ 90, 323 = NJW 1984, 1959; BGH Rpfleger 1986, 210; BGH Rpfleger 1987, 452.

[2] BGH FGPrax 2016, 1.

[3] RG RGZ 76, 413.

[4] OLG Hamm FGPrax 2023, 7.

III. Bestellung, Inhaltsänderung, Übertragung von Erbbaurechten

Rz. 5

§ 20 GBO gilt für neue und alte Erbbaurechte. Bei neuen Erbbaurechten (siehe § 3 Einl. Rdn 150) ist die Einigung beider Teile (§ 11 Abs. 1 ErbbauRG) in der Form des § 29 GBO nachzuweisen, aber nicht in der für die Auflassung vorgeschriebenen Form.

Rz. 6

Bei alten Erbbaurechten (siehe § 3 Einl. Rdn 150) ist für Übertragung und Inhaltsänderung materiell immer noch die Auflassungsform vorgeschrieben und nach § 20 GBO nachzuweisen (§§ 35, 38 ErbbauRG).

IV. Einräumung und Aufhebung von Wohnungseigentum nach WEG

Rz. 7

Die zur Einräumung und Aufhebung von Wohnungseigentum nach §§ 3 Abs. 1, 4 Abs. 1 WEG notwendige Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form (§ 4 Abs. 2 WEG). Sie enthält aber keine Übertragung, sondern eine Inhaltsänderung des Miteigentums. In § 20 GBO wird sie nicht erwähnt und nach hier vertretener (Minder-)Meinung damit auch von § 20 GBO nicht erfasst.^[5]

Rz. 8

Die Übertragung bereits bestehenden Wohnungseigentums erfolgt durch Auflassung des mit dem Miteigentumsanteil verbundenen Sondereigentums, gem. § 925a BGB und durch Eintragung im Grundbuch. Ein Nachweis der Einigung nach § 20 GBO ist also erforderlich.

[5] Demharter, § 20 Rn 10; Weitnauer, § 4 WEG Anm. 5; a.A. die überwiegende Meinung, vgl. Schöner/Stöber, Rn 2842; Hügel/Hügel, § 20 Rn 28; Bärmann/Armbrüster, § 4 WEG Rn 22 u. MüKo-BGB/Krafka, § 4 WEG Rn 4, die § 20 GBO m.E. zu Unrecht als Formvorschrift interpretieren.

V. Bestellung, Inhaltsänderung, Übertragung grundstücksgleicher Rechte

Rz. 9

§ 20 GBO ist nach § 144 GBO entsprechend anzuwenden auf die dort genannten dinglichen Rechte.

VI. Rechtsgeschäftliche Aufhebung

Rz. 10

Die rechtsgeschäftliche Aufhebung von Erbbaurechten und grundstücksgleichen Rechten wird nicht von § 20 GBO erfasst, da sie durch einseitige Erklärung (§ 875 BGB) und einseitige Zustimmung des Grundstückseigentümers (§ 26 ErbbauRG) erfolgt.

B. Bedeutung des § 20 GBO

I. Eintragungsvoraussetzungen in den Fällen des § 20 GBO

Rz. 11

Der rechtsgeschäftliche Eigentumswechsel am Grundstück erfolgt aufgrund von Auflassung und Eintragung im Grundbuch (§§ 873, 925 BGB). Nicht rechtsgeschäftlich ist der Eigentumsübergang kraft Gesetzes (u.a. §§ 1922 Abs. 1, 1416 Abs. 2 BGB) und der Eigentumserwerb durch Hoheitsakt.

Rz. 12

Soll das Eigentum an einem Grundstück aufgrund Rechtsgeschäfts umgeschrieben oder ein Erbbaurecht begründet, sein Inhalt geändert oder ein bestehendes Erbbaurecht übertragen werden, so hat das GBA zu prüfen:

▪	Geltungsbereich des § 20 GBO (siehe Rdn 1 f.): wenn nein, ist zu prüfen, ob nach § 19 GBO oder wegen einer Unrichtigkeit des Grundbuchs nach § 22 GBO zu verfahren ist (vgl. § 22 GBO Rdn 9 ff.);
▪	Nachweis der Einigungserklärungen: Die materiellen Voraussetzungen der Einigung richten sich nach BGB, die formellen Anforderungen an ihre Verwendbarkeit im Grundbuchverfahren nach Grundbuchverfahrensrecht. Beide Gesichtspunkte sind in Fällen des § 20 GBO von Bedeutung und daher zu p...