Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 27 [Löschung v ... / A. Inhalt und Zweck

Rz. 1

Grundpfandrechte werden wie andere beschränkte dingliche Grundstücksrechte entweder durch Rechtsgeschäft und Grundbucheintragung aufgehoben oder sie erlöschen außerhalb des Grundbuchs mit der Folge, dass das Grundbuch unrichtig und zu berichtigen ist. § 27 GBO ergänzt für beide Fälle die §§ 19 und 22 GBO, um ein außergrundbuchlich entstandenes Eigentümergrundpfandrecht oder die im Grundbuch nicht vermerkte Anwartschaft des Eigentümers auf den Erwerb eines Eigentümergrundpfandrechts zu schützen.^[1]

Rz. 2

Die rechtsgeschäftliche Aufhebung eines Fremdgrundpfandrechts (vgl. Rdn 6) setzt voraus:

▪	die formlos wirksame materiell-rechtliche Aufgabeerklärung des Gläubigers (§ 875 BGB),
▪	die formlos wirksame materiell-rechtliche Zustimmung des Grundstückseigentümers (§§ 1183, 1192 Abs. 1, 1200 Abs. 1 BGB), mit der er über sein bedingtes Eigentümerrecht verfügt.[2] Deshalb entfällt dieses Erfordernis, wenn aus dem Grundpfandrecht gar kein Eigentümerrecht entstehen kann (vgl. Rdn 20) und
▪	die Löschung des Rechts im Grundbuch, § 46 GBO.

Zur verfahrensrechtlichen Löschung des Rechts im Grundbuch muss dem Grundbuchamt demgemäß die (Löschungs-)Bewilligung i.S.d. § 19 GBO des Gläubigers und die Zustimmung des Eigentümers gem. S. 1 vorgelegt werden.

Rz. 3

Ist das Grundpfandrecht bereits außerhalb des Grundbuchs erloschen, kann kein Eigentümerrecht (mehr) entstehen. Soll das Grundpfandrecht aber nicht aufgrund Nachweises der Unrichtigkeit, sondern aufgrund Berichtigungsbewilligung, im Grunde also die Behauptung der Unrichtigkeit durch den eingetragenen Gläubiger, im Grundbuch gelöscht werden, so muss dem Grundbuchamt verfahrensrechtlich gem. S. 1 die ("Berichtigungs-") Zustimmung des Eigentümers vorgelegt werden. Berichtigungsbewilligung und Eigentümerzustimmung können miteinander nur durch den Nachweis der Unrichtigkeit i.S.d. § 22 Abs. 1 S. 1 GBO ersetzt werden.

Rz. 4

§ 27 GBO hat keinen anderen Normgehalt als der des § 19 GBO. Bereits aus § 1183 BGB ergibt sich, dass der Eigentümer von der rechtsgeschäftlichen Aufhebung eines Grundpfandrechts an seinem Grundstück im Sinne des § 19 GBO betroffen ist und das Grundpfandrecht deshalb schon gem. § 19 GBO rechtsändernd nur mit seiner Bewilligung gelöscht werden dürfte. § 27 GBO vereinfacht den Grundbuchvollzug der Löschung von Grundpfandrechten, indem er das Grundbuchamt und den Notar für den Grundbuchvollzug von der Unterscheidung zwischen rechtsändernder und berichtigender Löschungsbewilligung und der Prüfung, ob das Fremdrecht außerhalb des Grundbuchs zum Eigentümerrecht wurde, enthebt.^[3] Wird die Löschung eines Grundpfandrechts nicht aufgrund Unrichtigkeitsnachweises i.S.d. § 22 Abs. 1 S. 1 GBO beantragt, ist neben der Löschungs- oder Berichtigungsbewilligung des Gläubigers stets die Zustimmung des Eigentümers notwendig, um ihn davor zu bewahren, ohne seine Mitwirkung seine Anwartschaft auf Erwerb des Eigentümergrundpfandrechts zu verlieren.^[4]

Rz. 5

§ 27 GBO ist eine verfahrensrechtliche Ordnungsvorschrift. Ihre Verletzung allein berührt die materielle Rechtslage nicht. Nur unter den Voraussetzungen des § 53 GBO ist deshalb bei der Löschung ein Amtswiderspruch einzutragen (vgl. § 53 GBO Rdn 14). Fehlt eine materiell-rechtlich erforderliche Eigentümerzustimmung (§ 1183 BGB) oder ist sie unwirksam, so wird das Grundbuchamt mit der Löschung des Grundpfandrechts unrichtig. Das gelöschte Grundpfandrecht besteht dann außerhalb des Grundbuchs fort.^[5] Die Unrichtigkeit wird durch Wiedereintragung mit dem alten Rang beseitigt, wenn das gelöschte Recht nicht durch gutgläubigen Erwerb eines Dritten untergegangen oder eine Rangverschlechterung eingetreten ist.

[1] BGH NJW-RR 2022, 1241, Rn 7; BGH NJW 2018, 710 Rn 7.

[2] BayObLGZ 1973, 220 = Rpfleger 1973, 404; MüKo/Lieder, BGB, § 1183 Rn 7.

[3] BayObLGZ 1984, 218, 222.

[4] Demharter, GBO, § 27 Rn 2.

[5] MüKo/Lieder, BGB, § 1183 Rn 2.