Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 39 [Voreintrag ... / V. Eigentümergrundschuld

Rz. 41

Bei der Verfügung über Eigentümergrundschulden ist zu unterscheiden, ob es sich um Verfügungen über eine bereits entstandene oder eine künftige Eigentümergrundschuld handelt:

1. Verfügung über entstandene Eigentümergrundschuld

Rz. 42

Liegt eine Verfügung über eine aus einer Fremdhypothek hervorgegangene Eigentümergrundschuld vor, so ist nach einhelliger Auffassung der Rechtsprechung die Eintragung des Eigentümers als Gläubiger nicht erforderlich, weil der eingetragene Eigentümer als evtl. Inhaber der ihm nach den Regeln über die Eigentümerhypothek zufallenden, auf seinem Grundstück lastenden Hypotheken zu gelten hat;^[75] dementsprechend gelte der eingetragene Eigentümer auch als ein eingetragener Gläubiger einer entstandenen Eigentümergrundschuld.^[76] Einer vorherigen Umschreibung auf den Namen des Eigentümers bedarf es auch dann nicht, wenn es sich bei dem zur Eigentümergrundschuld gewordenen Recht um eine Fremdgrundschuld handelte^[77] und der Eigentümer in Abt. I eingetragen ist. Der Eigentümer muss jedoch nachweisen, dass er den Gläubiger wegen der Grundschuld befriedigt hat. Dies hat in der Form des § 29 GBO zu geschehen.^[78] Dies gilt auch für die Eintragung einer Vormerkung für den Anspruch des Hypothekengläubigers auf Abtretung der dem Eigentümer bei Nichtentstehen der Hypothekenforderung zustehenden Eigentümergrundschuld.^[79] Bei Eintragung der Pfändung einer Eigentümergrundschuld muss grundsätzlich der wahre Berechtigte zuvor eingetragen sein. Statt dieser Berichtigung genügt es, dass der Pfändungsgläubiger in grundbuchgerechter Form (§ 29 GBO) den Nachweis führt, dass tatsächlich eine Eigentümergrundschuld für den eingetragenen Eigentümer entstanden ist.^[80]

Rz. 43

Die Voreintragung ist auch in diesen Fällen erforderlich, wenn die Hypothek auf einen von mehreren Miteigentümern übergegangen ist,^[81] wenn an einer Gesamthypothek neben dem Eigentümer des belasteten Grundstücks noch andere Personen mitberechtigt sind oder die Eigentümergrundschuld wieder in eine Hypothek gleicher Art wie das ursprüngliche Recht umgewandelt werden soll.

Rz. 44

Die vorherige Eintragung des bisherigen Eigentümers als Grundschuldgläubiger ist weiter erforderlich bei Veräußerung des Grundstücks, da sich in diesem Fall die Eigentümergrundschuld in eine Fremdgrundschuld wandelt.^[82] Wird eine Eigentümergrundschuld bei Abtretung durch den Eigentümer in eine Hypothek umgewandelt, so ist die vorausgehende frühere Umwandlung in eine Eigentümergrundschuld einzutragen, um die Verständlichkeit des Rechtsvorgangs zu erleichtern.^[83]

Rz. 45

Steht die Eigentümergrundschuld nur einem Vorerben zu, so gilt sie als zur Vorerbschaft gehörend,^[84] es sei denn, dass der Eigentümer den Gläubiger mit eigenen Mitteln befriedigt hat, da dann die Grundschuld nicht in den Nachlass fällt^[85] oder zwar mit Mitteln des Nachlasses befriedigt wurde, die Grundschuld jedoch die rangletzte Stelle hat.^[86]

Rz. 46

Die mit der Eintragung einer Hypothek bis zu deren Valutierung entstandene vorläufige Eigentümerschuld ist im Grundbuch nicht eintragungsfähig.^[87] Erst wenn die vorläufige Eigentümergrundschuld sich endgültig in eine unbedingte Eigentümergrundschuld verwandelt hat, können die hier aufgezeigten Grundsätze angewendet werden. Zu beachten ist dabei, dass die Eintragung einer Verfügung des Eigentümers über eine als Fremdrecht ausgewiesene Hypothek die Vorlage einer löschungsfähigen Quittung als Nachweis des Rechtsüberganges erfordert. Erfolgt eine Eintragung ohne Quittung, so wird das Grundbuch nicht unrichtig, wenn eine Abtretungserklärung des Gläubigers an den Eigentümer in grundbuchmäßiger Form vorgelegt wird, denn darin liegt die Einwilligung des Buchberechtigten in die Verfügung über das Recht.^[88]

[75] OLG Köln Rpfleger 1961, 206; BGH Rpfleger 1968, 277, OLG Schleswig FGPrax 2010, 280.

[76] KG JFG 487, 50, 210; OLG Köln NJW 1961, 368 = Rpfleger 1961, 206; LG Lübeck SchlHA 1965, 170; KG Rpfleger 1976, 136; OLG Hamm Rpfleger 1990, 157; OLG Düsseldorf Rpfleger 1996, 194 = DNotZ 1996, 559.

[77] KG Rpfleger 1975, 136; OLG Hamm Rpfleger 1990, 157; OLG Düsseldorf Rpfleger 1996, 194.

[78] OLG Hamm Rpfleger 1990, 157.

[79] BayObLG DNotZ 1970 = Rpfleger 1970, 24.

[80] Hans. OLG Rpfleger 1976, 371.

[81] KG KGJ 41, 248.

[82] KG KGJ 36, 259; BayObLGZ 1992, 344; OLG Schleswig FG Prax 2010, 280.

[83] KG JW 1933, 2010.

[84] Vgl. KG JFG 1, 489.

[85] Demharter, § 27 Rn 23.

[86] JFG 15, 187; OLG München JFG 21, 8.

[87] Vgl. RGZ 75, 251; BayObLGZ 1969, 319 = Rpfleger 1970, 24.

[88] OLG Düsseldorf Rpfleger 1996, 194.

2. Verfügung über künftige Eigentümerschuld

Rz. 47

Künftige Eigentümergrundschulden können im Grundbuch nicht eingetragen werden. Soweit Verfügungen darüber materiell-rechtlich zulässig sind, sind sie nicht eintragungsfähig.^[89] Ebenso wenig können Vormerkungen zur Sicherung des Anspruchs auf solche Verfügungen eingetragen werden.^[90]

Rz. 48

Erfolgt trotzdem eine Eintragung, so ist diese inhaltlich unzulässig.^[91] Für den materiellrechtlichen Bestand ist die Eintragung ohne Bedeutung. Die Löschung hat von Amts wegen zu erfolgen, § 53 GBO.

Rz. 49

Eine Ausnahme vo...