Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, GBO § 47 [Angabe des ... / d) Eintragung einer Vor-Gesellschaft

Rz. 51

Fraglich ist, ob und wie die GbR bereits vor ihrer Eintragung im Gesellschaftsregister in das Grundbuch eingetragen werden kann.^[129] Ein praktisches Bedürfnis hierfür kann schon dann bestehen, wenn ein Grundstückserwerb rasch vollzogen werden muss, die Registeranmeldung aber noch nicht erfolgt ist oder das Registergericht die Anmeldung noch nicht vollzogen hat. Das praktische Bedürfnis besteht dann mindestens für die Eintragung einer Vormerkung. Nach der bis 31.12.2023 geltenden Rechtslage war dies unproblematisch, weil die GbR sich spätestens mit Vertragsschluss spontan gründen konnte (siehe Rdn 42).

Denkbar wäre die Eintragung wie bei der Vor-GmbH als Vor-Gesellschaft (dazu § 4 Einl. Rdn 61), wobei es aber wegen der nach wie vor formfrei möglichen Gesellschaftsgründung keine Vor-GbR gibt, auch als teilrechtsfähige GbR entsteht sie mit Abschluss des Gesellschaftsvertrages und Teilnahme am Rechtsverkehr, die Eintragung in das Gesellschaftsregister ist anders als bei der GmbH nicht konstitutiv. Denkbar wäre mindestens für die Eintragung einer Vormerkung, konsequent aber auch für den Rechtserwerb selbst, die Eintragung durch Nennung aller Gesellschafter und eine spätere Grundbuchberichtigung entsprechend Art. 229 § 21 Abs. 3 EGBGB. Soweit eine Registeranmeldung bereits erfolgt ist, wäre auch die Eintragung mit dem bei der Anmeldung genannten Namen der eGbR (§ 707 Abs. 2 Nr. 1 lit. a BGB) und dem Zusatz "in Gründung" denkbar. In beiden Varianten wäre es dann die Aufgabe des Grundbuchamtes, entsprechend Art. 229 § 21 Abs. 2 S. 2 EGBGB mit §§ 82 ff. GBO auf eine spätere Grundbuchberichtigung hinzuwirken. Das ist bei Eintragung einer Vor-GmbH anders. Anders als bei der Vor-GmbH, deren Grundbuchfähigkeit anerkannt ist, widerspricht aber die Eintragung der "Vor-GbR" der Regelung des § 47 Abs. 2 GBO, weshalb das Grundbuchamt die Pflicht hat, die vorläufige Eintragung zu einer endgültigen und korrekten Eintragung zu bringen. Problematisch ist dann aber der Fall, dass die Eintragung im Gesellschaftsregister nicht erfolgt, sei es weil sie gar nicht betrieben wird oder die Anmeldung zurückgenommen oder zurückgewiesen wird. In diesem Fall ist das Grundbuch zwar nicht materiellrechtlich unrichtig, das betreffende Recht ist aber nicht verkehrsfähig, weil die GbR ohne korrekte Grundbucheintragung und damit mangels Voreintragung nicht verfügen kann. Das muss hingenommen werden, denn Art. 229 § 21 EGBGB regelt diesen Fall auch nicht. Würden bei einer bereits vor dem 1.1.2024 eingetragenen GbR unter Nennung der Gesellschafter diese keine Grundbuchberichtigung beantragen, weil sie schlichtweg auch keine Eintragung in das Gesellschaftsregister betreiben, läuft auch das Grundbuchberichtigungszwangsverfahren leer. Das betreffende Grundstücksrecht bleibt auch hier auf Dauer nicht verkehrsfähig.

[129] Auch zu Beurkundungsfragen eingehend Krauß, notar 2023, 339, 345.