Gesetzestext
(1) Nutzer im Sinne dieser Verordnung ist, wer ein Grundstück im Umfang der Grundfläche eines darauf stehenden Gebäudes einschließlich seiner Funktionsflächen, bei einem Nutzungsrecht einschließlich der von dem Nutzungsrecht erfaßten Flächen unmittelbar oder mittelbar besitzt, weil er das Eigentum an dem Gebäude erworben, das Gebäude errichtet oder gekauft hat.
(2) Bestehen an einem Grundstück mehrere Nutzungsrechte, so sind sie mit dem sich aus Artikel 233 § 9 Abs. 2 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche ergebenden Rang einzutragen.
(3) Die Teilung oder Vereinigung von Gebäudeeigentum nach Artikel 233 § 2b oder 8 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche kann im Grundbuch eingetragen werden, ohne daß die Zustimmung des Grundstückseigentümers nachgewiesen wird. Bei Gebäudeeigentum nach Artikel 233 § 4 jenes Gesetzes umfaßt die Teilung des Gebäudeeigentums auch die Teilung des dinglichen Nutzungsrechts.
(4) Soll das belastete oder betroffene Grundstück geteilt werden, so kann der abgeschriebene Teil in Ansehung des Gebäudeeigentums, des dinglichen Nutzungsrechts oder des Rechts zum Besitz gemäß Artikel 233 § 2a des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche lastenfrei gebucht werden, wenn nachgewiesen wird, daß auf dem abgeschriebenen Teil das Nutzungsrecht nicht lastet und sich hierauf das Gebäude, an dem selbständiges Eigentum oder ein Recht zum Besitz gemäß Artikel 233 § 2a des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche besteht, einschließlich seiner Funktionsfläche nicht befindet. Der Nachweis kann auch durch die Bestätigung der für die Führung des Liegenschaftskatasters zuständigen Stelle oder eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs, daß die in Satz 1 genannten Voraussetzungen gegeben sind, erbracht werden.
A. Normzweck
Rz. 1
Die Norm definiert zunächst in Abs. 1 den in § 4 Abs. 4 Nr. 2–4 verwendeten Begriff des Nutzers. Sie bestimmt sodann in Abs. 2 die Eintragung des Ranges mehrerer Nutzungsrechte, regelt in Abs. 3 die Teilung des Gebäudeeigentums und in Abs. 4 die Teilung des Grundstückes.
B. Begriff des Nutzers (Abs. 1)
Rz. 2
Der hier gegebene und in § 4 Abs. 4 Nr. 2–4 verwendete Nutzerbegriff ist nicht der des § 9 SachenRBerG; dort kennzeichnet er alle aus dem Gesetz Berechtigten, hier kennzeichnet er – enger – alle aus dem Recht zum Besitz des Art. 233 § 2a EGBGB Berechtigten.
Rz. 3
Die Definition geht zurück auf frühere Interpretationsempfehlungen der BMJ zu Art. 233 § 2b EGBGB. Sie enthält:
Rz. 4
| ▪ |
das Besitzmoment: Nutzer kann nur sein, wer unmittelbar oder mittelbar (§ 868 BGB) Besitzer ist; |
| ▪ |
das Erwerbsmoment: Nutzer kann nur sein, wer Gebäudeeigentümer ist, wer das Gebäude errichtet oder wer wenigsten einen schuldrechtlichen Kaufvertrag darüber abgeschlossen hat, auch wenn dessen Erfüllung noch aussteht. |
Darüber hinaus ist der Umfang des Rechts des Nutzers allgemein flächenmäßig beschrieben.
C. Der Rang mehrerer Nutzungsrechte (Abs. 2)
Rz. 5
Mehrere Nutzungsrechte haben den Rang, der sich aus ihren Entstehungszeitpunkten ergibt (Art. 233 § 9 Abs. 2 EGBGB), denn es handelt sich um Rechte, die zu ihrer Entstehung nicht der Eintragung im Grundbuch bedurften.
Rz. 6
Entstehungszeitpunkt ist beim Nutzungsrecht des § 278 ZGB der in der Urkunde genannte Zeitpunkt des Nutzungsbeginns; beim Nutzungsrecht des § 291 ZGB das Datum der Ausstellung der Urkunde.
Rz. 7
Die sich daraus ergebende Rangfolge ist entsprechend § 45 Abs. 1 GBO zu verlautbaren.
D. Teilung und Verbindung von Gebäudeeigentum (Abs. 3)
I. Teilung
Rz. 8
Ob die Teilung eines Gebäudeeigentums überhaupt uneingeschränkt möglich ist, erscheint zweifelhaft. Der bloße Hinweis auf die in Art. 233 § 4 Abs. 1 u. 7 EGBGB verfügte grundsätzliche Gleichstellung mit dem Grundstückseigentum ist dafür nicht genügend, steht doch auch das Erbbaurecht einem Grundstück gleich und unterliegt trotzdem hinsichtlich seiner Teilbarkeit eigenen Regeln. In den hier zu erörternden Fällen wird, wie beim Erbbaurecht gelten müssen, dass nach der Teilung auf jeden Ausübungsteil (Grundstücksteil) ein selbständig nutzbares eigenes Bauwerk besteht, denn an einem bloßen Gebäudeteil kann wegen § 93 BGB kein selbstständiges Gebäudeeigentum (nebst evtl. Belastungen) bestehen. Schon daran wird die Teilung wohl regelmäßig scheitern.
Rz. 9
Ist nach dem oben Gesagten (siehe Rdn 8) eine Teilung möglich, so ist zu unterscheiden, ob es sich um Gebäudeeigentum aufgrund eines Nutzungsrechts (Art. 233 § 4 EGBGB) oder um nutzungsrechtloses Gebäudeeigentum handelt. Im letzten Falle ist eine Mitwirkung des Grundstückseigentümers nach Abs. 3 S. 1 nicht erforderlich. Bei Bestehen eines Nutzungsrechts ist nach S. 2 auch dieses zu teilen. Die darin zu erblickende Inhaltsänderung bedarf der Mitwirkung des Grundstückseigentümers, §§ 877, 873 BGB.
II. Verbindung
Rz. 10
Die Vereinigung (besser: Verbindung) mehrerer Gebäudeeigentumsrechte...