Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, WGV § 3 [Eintragunge ... / D. Veräußerungsbeschränkungen und Haftungsregelungen

Rz. 10

Als Inhalt des Sondereigentums können auch Veräußerungsbeschränkungen vereinbart werden (§ 12 WEG); im Gegensatz zu Gegenstand und übrigem Inhalt des Sondereigentums sind Veräußerungsbeschränkungen nach Abs. 2 jedoch ausdrücklich in das Grundbuch einzutragen. Nach § 7 Abs. 3 S. 2 WEG in der seit 1.12.2020 geltenden Fassung ist dies auch materiellrechtlich vorgeschrieben. Bis dato genügte materiellrechtlich eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung i.S.d. § 874 BGB.^[7] Dazu enthält § 48 Abs. 3 WEG eine Übergangsvorschrift. Nach dieser soll die ausdrückliche Eintragung auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfolgen. Eine Ausschlussfrist für die Nachholung der ausdrücklichen Eintragung enthält die Vorschrift nicht, so dass die entgegen § 3 Abs. 2 WGV nur mittelbar eingetragene Verfügungsbeschränkung weiterhin wirksam bleibt.

Strittig ist, in welchem Umfang eine Wiedergabe der Beschränkung erforderlich ist. Eine Ansicht verlangt, die Beschränkung müsse mit allen Einzelheiten und Ausnahmen etwa bei Veräußerung an Familienangehörige oder im Wege der Zwangsvollstreckung im vollen Wortlaut eingetragen werden.^[8] Nach anderer Ansicht ist lediglich die Eintragung der Tatsache des Bestehens einer Verfügungsbeschränkung erforderlich, wegen der Ausnahme könne auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden.^[9]

Nach dieser Ansicht genügt es deshalb einzutragen:

Zitat

"Zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist in bestimmten Fällen nach Maßgabe des § … der Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des WEG-Verwalters erforderlich."

Rz. 11

Soweit die Gemeinschaftsordnung eine Haftungsregelung enthält, nach welcher Einzelrechtsnachfolger des Sondereigentums für fällige Geldschulden der Rechtsvorgänger haften, ist nach § 7 Abs. 3 S. 2 WEG in der seit 1.12.2020 geltenden Fassung auch diese ausdrücklich in das Grundbuch einzutragen.^[10] Bis dato war sie durch die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung gedeckt und wurde anders als die Verfügungsbeschränkung des § 12 WEG nicht unmittelbar eingetragen. Die Übergangsregelung des § 48 Abs. 3 WEG enthält dazu in S. 3 eine Ausschlussfrist. Ist danach die nachträgliche ausdrückliche Eintragung nicht bis 31.12.2025 erfolgt, kann die Haftungsregelung dem Sonderrechtsnachfolger nicht entgegengehalten werden.

Die Haftungsregelung muss im Eintragungstext als solche benannt werden, die genauen Modalitäten, insbesondere der Zeitraum der Haftung für rückständige Geldschulden können sich aus der Eintragungsbewilligung und der Gemeinschaftsordnung ergeben. Die Eintragung kann wie folgt lauten:

Zitat

"Sonderrechtsnachfolger haften für Geldschulden gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § … der Gemeinschaftsordnung."

[7] Weitnauer/Lüke, WEG, § 12 Anm. 7.

[8] LG Marburg Rpfleger 1960, 336; LG Mannheim Rpfleger 1963, 301; AG Göppingen Rpfleger 1966, 14; LG Nürnberg-Fürth, Beschl. v. 15.2.1967, zit. bei Diester, Rpfleger 1968, 41.

[9] LG Kempten Rpfleger 1968, 58; Weitnauer/Lüke, WEG, § 12 Rn 8; Diester, Rpfleger 1968, 205/207; Demharter, GBO, Anh. § 3 Rn 51; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rn 2902, 2903.

[10] Eingehend Böhringer, Rpfleger 2022, 375.