A. Allgemeines
Rz. 1
In § 3 WGV ist die Führung des Wohnungsgrundbuchs geregelt. Die Vorschrift geht von der Führung des Grundbuchs als Realfolium aus. Zulässig wäre nach § 4 GBO auch die Führung als Personalfolium, bei welchen dann etwa Wohnungseigentum und Tiefgaragenstellplatz als Teileigentum in einem Grundbuchblatt gebucht würden. Aus Gründen der Verkehrsfähigkeit der Einheiten und der Übersichtlichkeit des Grundbuchs ist davon aber in jedem Fall abzuraten.
§ 3 WGV regelt die Eintragungen in das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch nicht abschließend, eher sogar rudimentär. So werden die zahlreichen Möglichkeiten der Veränderungen beim Wohnungs- oder Teileigentum nicht berücksichtigt. Auch die seit 1.12.2020 bestehende Möglichkeit, an Teilen des Grundstücks so genanntes Annex-Eigentum zu bilden (§ 3 Abs. 2 WEG) ist nicht berücksichtigt.
B. Das Bestandsverzeichnis
Rz. 2
Spalte 1 des Bestandsverzeichnisses dient zur Angabe der laufenden Nr. der Eintragung; sie wird für die Eintragung des Wohnungs- oder Teileigentums, aber auch für die Eintragung des Herrschvermerks für ein subjektiv-dingliches Recht geführt.
Rz. 3
Spalte 2 dient zur Angabe der bisherigen laufenden Nr. einer Eintragung, auf die sich eine unter einer neuen laufenden Nr. zu vollziehende Eintragung bezieht. Hierher gehören Fälle der Veränderung des Miteigentumsanteiles durch Vereinigung, Teilung, Veränderung des Grundstücksbestandes sowie Berichtigung der Bestandsangaben des Grundstücks.
Rz. 4
In Spalte 3 wird das Wohnungs- oder Teileigentum als solches eingetragen. Anzugeben ist wie bei der Aufschrift des Grundbuchblattes, ob es sich um Wohnungs- oder um Teileigentum handelt; maßgebend ist die Festlegung in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung. Einzutragen sind im Einzelnen:
| a) |
der Miteigentumsanteil, |
| b) |
die Bezeichnung des Grundstücks gem. § 6 Abs. 3 GBV; besteht das Grundstück aus mehreren Flurstücken, so ist auf die Erfüllung des Gebotes in § 1 Abs. 3 WEG (vorherige Vereinigung mehrerer Grundstücke im Rechtssinne) ausdrücklich hinzuweisen, z.B. durch die Formulierung "… an dem im Rechtssinne einheitlichen Grundstück" Fl.St. Nr. … Fl.St. Nr. …“ Beinhaltet das Wohnungs- oder Teileigentum einen Überbau auf ein angrenzendes Grundstück, z.B. bei Balkonen, muss dieser rechtlich abgesichert sein. Der Überbau muss bei der Grundbucheintragung nicht erwähnt werden, auch die Nennung des überbauten Grundstücks unterbleibt. |
| c) |
das mit dem Miteigentumsanteil verbundene Sondereigentum gemäß der im Aufteilungsplan bezeichneten Nummer der jeweiligen Räume; weiter die Beschränkung des Miteigentums durch die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte (§§ 3, 5 WEG). Die Blätter der anderen Anteile sind anzugeben. Wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums soll gem. § 7 Abs. 3 WEG auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Vereinbarte Veräußerungsbeschränkungen nach § 12 WEG und in der Gemeinschaftsordnung geregelte Haftungsregelungen für Rechtsnachfolger sind nach § 7 Abs. 3 S 2 WEG in der seit 1.12.2020 geltenden Fassung jedoch ausdrücklich einzutragen. § 3 Abs. 2 WGV war bis 30.11.2020 dabei eine Ordnungsvorschrift, weil bis dato die unmittelbare Eintragung in das Grundbuch gesetzlich nicht vorgeschrieben war; unterblieb die ausdrückliche Eintragung im Bestandsverzeichnis, war die Veräußerungsbeschränkung über die Bezugnahme zur Eintragungsbewilligung gedeckt und damit wirksam durch Eintragung entstanden (dazu eingehend Rdn 10). |
Rz. 5
Spalte 4 dient der Eintragung der Grundstücksgröße nach den allgemeinen Vorschriften (vgl. § 6 GBV).
Rz. 6
Ein Vermerk nach § 9 GBO (Herrschvermerk) ist in Spalten 1 bis 3 einzutragen. Wenn herrschendes Grundstück das gemeinsame Grundstück ist, muss er erkennen lassen, dass das Recht nicht nur zugunsten des einzelnen Wohnungseigentums eingetragen ist. Abs. 7 verlangt deshalb entsprechende Kenntlichmachung. In Spalte 1 wird wie sonst beim Herrschvermerk dieser unter einer lfd. Nr. in Spalte 1 bezogen auf das vorstehend eingetragene Wohnungs- oder Teileigentum eingetragen. Der Text in Spalte 3 kann lauten:
Zitat
"Hier sowie auf den für die übrigen Miteigentumsanteile angelegten Blättern (Bl. …) vermerkt am …"
Rz. 7
In Spalten 5 und 6 ist das rechtliche Schicksal des Miteigentumsanteiles zu verlautbaren:
Spalte 5 dient zur Angabe der lfd. Nr. der Spalte 1, auf die sich die Eintragung in Spalte 6 bezieht;
Spalte 6 enthält den Herkunftsvermerk
Zitat
"Miteigentumsanteil bei Anlegung dieses Blattes von Bd. … Bl. … übertragen am …"
Dieser Herkunftsvermerk kann jedoch auch in den Haupteintrag in Spalte 3 mit einbezogen werden.
In Spalte 6 sind auch Veränderungen des Miteigentumsanteiles hinsichtlich seiner Größe (jedoch mit Ausnahme von Abschreibungen einzutragen. Die Vereinigung von Miteigentumsanteilen geschieht dabei wie die Vereinigung von Grundstücken (vgl. § 13 GBV).
Weiter werden in Spalte 6 eingetragen:
| ▪ |
Vermerke über Inhaltsänderungen des Sondereigentums, |
| ▪ |
Vermerke über Veränderungen im Grund... |