Kenntnis von Mängeln

Zusammenfassung

Überblick

Wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags Mängel der Wohnräume kennt, wirkt sich dies auf seine Rechte aus.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Mängel der Mietsache können den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen (§ 536 BGB) und den Vermieter zur Zahlung von Schadensersatz verpflichten (§ 536a BGB).

1 Kenntnis bei Vertragsabschluss

Kennt der Mieter bei Abschluss des Vertrags den Mangel der gemieteten Sache (Rechts- oder Sachmangel), stehen ihm die in den §§ 536, 536a BGB bestimmten Rechte auf Mietminderung bzw. Schadensersatz nicht zu (§ 536b Satz 1 BGB).

Wichtig

Positive Kenntnis entscheidend

Kenntnis bedeutet in diesem Fall positive Kenntnis, nicht nur fahrlässige Unkenntnis. Wegen Mängeln, deren Vorhandensein dem Mieter positiv bekannt ist, kann er weder die Miete mindern noch Schadensersatz geltend machen.

Dies betrifft insbesondere Mängel, die bereits im Übergabeprotokoll vermerkt sind.^[1] Kenntnis des Mieters schadet aber nicht, wenn der Vermieter zugesagt hat, den Mangel zu beheben.^[2]

Achtung

Mieteransprüche verwirken

Jedoch kann eine Verwirkung der Mieteransprüche eintreten, wenn der Mieter sich über eine längere Zeit nicht auf sie beruft und der Vermieter davon ausgehen konnte, der Mieter habe sich mit der Gebrauchsbeeinträchtigung abgefunden.^[3]

Bei positiver Kenntnis des Mieters von einem Mangel sind Ansprüche auf Mietminderung und Schadensersatz selbst dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat.^[4]

Kenntnis eines konkreten Mangels entscheidend

Die positive Kenntnis muss sich auf einen konkreten Mangel beziehen, nicht nur auf allgemeine Umstände, die eine Beeinträchtigung verursachen können. Nicht ausreichend ist daher die bloße Kenntnis davon, dass

• sich im Haus ein Gewerbebetrieb befindet,
• die Wohnung in einem hochwassergefährdeten Gebiet liegt^[5] oder
• in den Räumen früher Tätigkeiten durchgeführt wurden, die zu einer Schadstoffrestbelastung führen können.^[6]

Konkrete Störung absehbar

Ausreichend ist dagegen, dass der Mieter die die Gebrauchseinschränkung begründenden Tatsachen kennt.^[7] Daher kann der Mieter keine Rechte geltend machen, wenn er aufgrund von Umständen, die bereits bei Vertragsschluss erkennbar waren, mit dem Eintritt einer konkreten Störung rechnen musste.

In Gebieten, in denen neu gebaut oder nachverdichtet wird, werden Vermieter häufig mit Mietminderungen durch Mieter wegen Baulärms konfrontiert. Zwar könnten die Mietvertragsparteien in einer sog. Beschaffenheitsvereinbarung die Duldung von näher zu definierendem Lärm, z. B. Baulärm, vereinbaren und damit eine Mietminderung aus diesem Grund ausschließen. In der Praxis geschieht dies allerdings eher selten.

Fehlt eine solche Vereinbarung, gilt Folgendes: Erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen, die nach Abschluss des Mietvertrags eintreten, sind grundsätzlich kein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Mietwohnung, wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, der Vermieter aber selbst die Immissionen ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeiten gegen den Bauherrn hinnehmen muss. Dies ist i. d. R. der Fall, wenn der Bauherr bei Durchführung des Bauvorhabens die baurechtlichen Vorschriften sowie behördliche Auflagen, z. B. über Arbeitszeiten und maximale Lärmpegel, einhält.

Eine Mietminderung kommt dann nur in Betracht, wenn zwischen den Parteien eine besondere Beschaffenheitsvereinbarung geschlossen wurde. Allerdings kann eine solche nach Auffassung des BGH nicht bereits mit der Argumentation bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baustellenlärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien. Die hierfür erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters z. B. hinsichtlich eines Fortbestands der bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen "Umweltbedingungen" der Wohnung bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er selbst die Immissionen ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich und ortsüblich hinnehmen muss.^[8]

Wendet der Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter ein, er selbst habe gegenüber dem Verursacher keine Ansprüche, muss er daher begründen, warum dies der Fall ist und die Tatsachen, die zu einem Ausschluss von Regressansprüchen führen, vortragen und im Bestreitensfalle beweisen.

Muss der Vermieter die Baumaßnahme auf dem Nachbargrundstück nur gegen Entschädigung dulden, ist die Höhe des Ausgleichsanspruchs des Vermieters gegen den Bauherrn gem. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB Maßstab für eine adäquate Minderung der vereinbarten Miete.^[9]

Der Mieter muss ohne konkrete äußere Anhaltspunkte jedoch nicht damit rechnen, dass in einem Nachbargebäude Entkernungsarbeiten stattfinden, die zu einer das übliche Maß deutlich übersteigenden Zunahme de...