Entscheidungsstichwort (Thema)
Unwirksamkeit einer unbestimmten Abbedingung der Mehrheitserfordernisse. Wohnungseigentumssache
Leitsatz (amtlich)
Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, daß Beschlüsse in der Wohnungseigentümerversammlung grundsätzlich nur mit Drei-Viertel-Mehrheit zustandekommen und nur bei Angelegenheiten, denen keine erhebliche Bedeutung zukommt, die einfache Mehrheit genügt, ist unwirksam.
Normenkette
Beteiligte
II. die übrigen Wohnungserbbauberechtigten, wie sie in dem angefochtenen Beschluß des Landgerichts Berlin vom 13. August 1997 – 85 T 102/97 – namentlich aufgeführt sind |
Verfahrensgang
LG Berlin (Aktenzeichen 85 T 102/97) |
AG Berlin-Neukölln (Aktenzeichen 70 II 151/96) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten dritter Instanz werden den Beteiligten zu II) als Gesamtschuldnern auferlegt. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 4.000,00 DM festgesetzt.
Gründe
Die Beteiligten zu I. und II. sind die Wohnungserbbauberechtigten (im folgenden Wohnungseigentümer) der Wohnanlage. Den beiden Beteiligten zu I. stehen 27 Wohneinheiten, den Beteiligten zu II. die restlichen 12 Wohneinheiten zu. In der Teilungserklärung vom 23. April 1980 heißt es unter § 28 Abs. 2:
„Auf jedes einzelne Wohnungserbbaurecht entfällt eine Stimme (Kopfprinzip). Beschlüsse sind grundsätzlich mit drei Viertel-Mehrheit der in der Versammlung vorhandenen bzw. vertretenen Stimmen zu fassen; das gilt insbesondere
- für die Bestellung des Verwalters,
- für die Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan.
Nur bei der Entscheidung über Angelegenheiten, denen keine erhebliche Bedeutung zukommt, sowie in den Fällen, in denen dies in dieser Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung bestimmt ist, ist die Beschlußfassung mit einfacher Mehrheit zulässig.”
In der Versammlung vom 27. November 1996, in der Wohnungseigentümer mit 922,595 Miteigentumsanteilen anwesend bzw. vertreten waren, wurde zu TOP 6 über Instandhaltungsarbeiten an der Hausschließanlage (geschätzte Kosten 4.000,00 DM) abgestimmt, wobei die Beteiligten zu I. mit Nein stimmten. Ihre Ablehnung wurde mit einer Nein-Stimme gewertet, der acht Ja-Stimmen gegenüberstünden. In dem Versammlungsprotokoll wurde der Beschlußvorschlag als „mehrheitlich angenommen” bezeichnet. Mit dem am 24. Dezember 1996 eingegangenen Antrag haben die Beteiligten zu I. beantragt, den Eigentümerbeschluß vom 27. November 1996 zu TOP 6 für ungültig zu erklären. Mit Beschluß vom 24. März 1997 hat das Amtsgericht Neukölln festgestellt, daß ein wirksamer Beschluß zu TOP 6 nicht zustande gekommen ist. Die hiergegen von der Beteiligten zu III. in ausdrücklicher Vollmacht der Beteiligten zu II. 5) und 10) gerichtete Erstbeschwerde hat das Landgericht Berlin mit dem angefochtenen Beschluß vom 13. August 1997 zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde bleibt erfolglos.
Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Insbesondere ist die nach § 45 Abs. 1 WEG erforderliche Beschwer erreicht. Verteidigt ein Wohnungseigentümer oder der Verwalter für die Gemeinschaft einen Umlagebeschluß, ist die Beschwer nach dem Interesse aller Wohnungseigentümer an der Gültigkeit des Eigentümerbeschlusses zu veranschlagen (Senat NJW-RR 1997, 652 = ZMR 1997, 247 = WM 1997, 237). Der Senat läßt hier ferner dahinstehen, ob die Beteiligte zu III. zur Vertretung der Gemeinschaft ermächtigt ist, weil die Beteiligte zu III. jedenfalls im Erstbeschwerdeverfahren ausdrückliche Verfahrensvollmachten der Beteiligten zu II. 5) und 10) für alle Instanzen vorgelegt hat und diese beiden Wohnungseigentümer, auch jeweils allein, berechtigt sind, den Sonderumlagebeschluß hinsichtlich der Instandsetzung der Hausschließanlage mit geschätzten Kosten von 4.000,00 DM zu verteidigen. Die Rechtsbeschwerde ist jedoch sachlich nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluß nicht auf.
Zutreffend haben die Vorinstanzen den Verfahrensgegenstand dahin bestimmt, daß in dem Beschlußanfechtungsantrag auch ein Feststellungsbegehren liegt, daß der protokollierte Mehrheitsbeschluß zu TOP 6 entgegen den dort angegebenen Stimmverhältnissen tatsächlich nicht zustande gekommen ist. Unerheblich ist hier, ob ein derartiger Feststellungsantrag innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 WEG gestellt werden muß, weil das Gerichtsverfahren hier ohnehin innerhalb der Monatsfrist eingeleitet worden ist.
Die Regelungen in § 28 Abs. 2 der Teilungserklärung über das Zustandekommen von Mehrheitsbeschlüssen in der Wohnanlage unterliegen teilweise rechtlichen Bedenken. Das gilt zwar nicht für den letzten Halbsatz, soweit darin übereinstimmend mit dem Gesetz die Beschlußfassung mit einfacher Mehrheit der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Stimmen in den Fällen angeordnet wird, in denen dies „in dieser Gemeinschafts- und Verwa...
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