KG Berlin Beschluss vom 09.12.2014 - 1 W 262-263/14

Leitsatz (amtlich)

Hat der Erwerber nach Eintragung einer Vormerkung für ihn im Namen des Veräußerers das Grundstück mit einer Grundschuld belastet und diesem Recht den Vorrang vor der Vormerkung eingeräumt, genügt zu deren Löschung die Bewilligung mit dem Vorbehalt, dass keine beeinträchtigenden Zwischenanträge vorliegen. Einer Einschränkung des Vorbehalts auf solche Anträge, an denen der Erwerber nicht mitgewirkt hat, bedarf ist nicht.

Normenkette

BGB § 883; GBO § 16

Verfahrensgang

AG Berlin-Neukölln (Aktenzeichen 47 NK 2...-6, 2...)

Tenor

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, die Anträge auf Umschreibung des Eigentums auf die Beteiligte zu 2 und auf Pfandhaftentlassung hinsichtlich der jeweils in Abt. III lfd. Nr. 1 eingetragenen Grundschuld zu vollziehen, sowie den Antrag auf Löschung der jeweils in Abt. II lfd. Nr. 3 eingetragenen Vormerkung unter Berücksichtigung der Auffassung des Senats neu zu bescheiden.

Gründe

I. Die im Beschlusseingang näher bezeichneten Grundbücher sind nach Teilung gem. § 8 WEG des ursprünglich auf Blatt 1...gebuchten Grundstücks am 20.9.2013 angelegt worden. Das Grundstück war mit einer Grundschuld über 1.800.000 EUR nebst Zinsen und einmaliger Nebenleistung belastet, die mit Anlegung der Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher dort in Abt. III lfd. Nr. 1 zur Gesamthaft übertragen wurde.

Am 13.9.2013 veräußerte die Beteiligte zu 1 zur UR-Nr. 5.../2...des Notars R.P.in B...das nunmehr in den im Beschlusseingang näher bezeichneten Grundbüchern eingetragene Wohnungs- und Teileigentum an die Beteiligte zu 2. Die Beteiligte zu 1 verpflichtete sich, der Beteiligten zu 2 lastenfreies Eigentum zu verschaffen, soweit in dem Vertrag nichts anderes vereinbart sei. Unter § 7 der Urkunde erklärten die Beteiligten die Auflassung. Sie bewilligten und beantragten die Eintragung einer Vormerkung zugunsten der Beteiligten zu 2, den Rangrücktritt dieser Vormerkung "hinter die in Ausübung der in dieser Urkunde gewährten Belastungsvollmacht bestellten Grundpfandrechte nebst Zinsen und Nebenleistungen; bereits jetzt die Löschung der für den Käufer eingetragenen Eigentumsverschaffungsvormerkung im Anschluss an die erfolgte Eigentumsumschreibung, sofern keine die Rechte des Käufers beeinträchtigenden Zwischenanträge vorliegen". Unter § 10 der Urkunde bevollmächtigte die Beteiligte zu 1 die Beteiligte zu 2, den Kaufgegenstand zu belasten.

Am 20.11.2013 wurde zugunsten der Beteiligten zu 2 in Abt. II lfd. Nr. 3 jeweils eine Vormerkung eingetragen. Die Beteiligte zu 2 bewilligte und beantragte unter Berufung auf die in der UR-Nr. 5.../2...enthaltene Belastungsvollmacht am 21.11.2013 zur UR-Nr. 6.../2...des Notars R.P.die Eintragung einer Grundschuld im Rang vor der Vormerkung zugunsten der I...-D...AG. Die Grundschuld wurde mit Rangvermerk am 28.11.2013 in Abt. III lfd. Nr. 2 der Grundbücher eingetragen.

Unter dem 20.1.2014 hat Notar P.unter Beifügung u.a. einer Pfandhaftentlassungserklärung der Gläubigerin Abt. III lfd. Nr. 1 beantragt, die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligte zu 2 vorzunehmen, die Pfandhaftentlassung hinsichtlich des Rechts III/1 zu vollziehen sowie die Vormerkungen zu löschen, "sofern zwischenzeitlich keine Eintragungen erfolgt sind, oder Eintragungsanträge beim Grundbuchamt vorliegen, die dem Käufer abträglich wären".

Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 29.1.2014 beanstandet, zur Löschung der Vormerkungen fehle entweder eine unbedingte Löschungsbewilligung der Beteiligten zu 2 oder deren Erklärung, dass das Recht III/2 keine Zwischeneintragung sei, die ihre Rechte beeinträchtige. Im Kaufvertrag sei nicht definiert, dass ein Finanzierungsgrundpfandrecht keine solche Beeinträchtigung sei.

Notar P.hat unter dem 18.2.2014 den Löschungsantrag dahin geändert, dass die Vormerkungen zu löschen seien, "sofern keine die Rechte des Käufers beeinträchtigenden Zwischenanträge vorliegen". Die Grundschuld Abt. III lfd. Nr. 2 sei keine solche Zwischeneintragung.

Das Grundbuchamt hat in der Folgezeit an seiner Beanstandung festgehalten und die Anträge vom 20.1.2014 mit Beschluss vom 15.5.2014 schließlich zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 21.5.2014, der das Grundbuchamt mit Beschlüssen vom 2.6.2014 und 31.7.2014 nicht abgeholfen hat.

II.1. Die gem. § 71 Abs. 1 GBO zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg.

Der Antrag auf Vornahme einer Eintragung im Grundbuch ist zurückzuweisen, wenn nach Ablauf der in einer Zwischenverfügung bestimmten Frist die Hebung eines Eintragungshindernisses nicht nachgewiesen worden ist, § 18 Abs. 1 S. 2 GBO. Dies setzt die Rechtmäßigkeit der vorherigen Zwischenverfügung voraus. Vorliegend war die Zwischenverfügung vom 29.1.2014 hingegen nicht veranlasst. Das darin aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht.

a) Hinsichtlich der auf Eigentumsumschreibung und Pfandhaftentlassung gerichteten Anträge ist dies nicht zweifelhaft. Vielmehr sind die zum Vollzug dieser Anträge erforderlichen Voraussetzungen in ...