Entscheidungsstichwort (Thema)
Verwalterpflichten bei Baumaßnahmen. Wohnungseigentumssache
Leitsatz (amtlich)
Der Verwalter, der Zahlungen für erkennbar mangelhafte Werkleistungen erbringt, haftet den Wohnungseigentümern, wenn diese Gewährleistungsansprüche gegen den Werkunternehmer nicht durchsetzen können.
Normenkette
WEG § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nrn. 2, 4
Verfahrensgang
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Aktenzeichen 72 II 6/90) |
LG Berlin (Aktenzeichen 150 T 125/90) |
Tenor
Der angefochtene Beschluß und der Beschluß des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 5. Juni 1990 – 72 II 6/90 B – wird, soweit die Antragsteller von der Antragsgegnerin Schadensersatz von höchstens 24.780,81 DM nebst anteiligen Zinsen verlangen, teilweise aufgehoben und die Sache zu erneuter Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, das auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu befinden hat.
Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen, nämlich soweit sie sich
- auf Schadensersatz von mehr als 24.780,81 DM nebst anteiligen Zinsen sowie
- auf Feststellung der Verpflichtung der Antragsgegnerin zum Ersatz künftigen Schadens richtet.
Der Geschäftswert wird auf 29.000,00 DM festgesetzt.
Gründe
Die Antragsgegnerin ist die ehemalige Miteigentümerin und Verwalterin der Wohnanlage. Die Antragsgegnerin erteilte am 10. Februar 1989 einer Firma … den Auftrag zur Neueindeckung des Daches gemäß Angebot vom 2. Februar 1989 unter Einbeziehung der VOB/B und Festlegung der Gewährleistungsfrist auf zwei Jahre. Auf den Werklohn leistete die Antragsgegnerin Teilzahlungen. Nach Abnahme am 21. April 1989 zahlte die Antragsgegnerin aus Mitteln der Gemeinschaft restliche 2.364,46 DM auf die Gesamtsumme von 24.780,81 DM. Etwa 14 Tage später zeigten sich Mängel. Unter dem 6. Mai 1989 und 18. Mai 1989 forderte die Antragsgegnerin die Firma Woltmann erfolglos zur Mangelbeseitigung auf. Nunmehr schalteten die Antragsteller einen Sachverständigen ein, der in seinem schriftlichen Gutachten vom 19. Juni 1989 die Kosten für die Mängelbeseitigung auf 5.250,00 DM netto und die Preisminderung für nicht erbrachte Leistungen auf 2.784,00 DM netto veranschlagte. Mit Anwaltsschreiben vom 11. August 1989 teilten die Antragsteller der Antragsgegnerin mit, daß sie derzeit wegen des Kostenrisikos nicht beabsichtigten, einen Baumängelprozeß gegen die Firma … zu führen, daß sie aber bereit seien, ihre Schadensersatzansprüche der Antragsgegnerin Zug um Zug gegen Vorschußzahlung von 10.000,00 DM abzutreten. Mit der Behauptung, die Firma … sei nicht zahlungskräftig, haben die Antragstellerin von der Antragsgegnerin Zahlung der Kosten für die erforderliche Neueindeckung in Höhe von 25.808,46 DM sowie die Feststellung der Verpflichtung zum Ersatz künftigen Schadens verlangt. Mit Beschluß vom 5. Juni 1990 hat das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg die Anträge zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Erstbeschwerde der Antragsteller hat das Landgericht mit Beschluß vom 24. Juni 1992 zurückgewiesen. Die Rechtsbeschwerde der Antragsteller führt zur Teilzurückverweisung und bleibt im übrigen erfolglos.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Insbesondere ist die Rechtsmittelbeschwer des § 45 Abs. 1 WEG erreicht. Das Rechtsmittel ist auch sachlich gerechtfertigt. Der angefochtene Beschluß ist nicht rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 FGG).
Ohne Rechtsirrtum geht das Landgericht davon aus, daß die Antragsteller in ihrer Gesamtheit befugt sind, die Schadensersatzansprüche gegen die Antragsgegnerin in dem Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG durchzusetzen. Es begegnet auch keinen rechtlichen Bedenken, daß der angefochtene Beschluß ein Verschulden der Antragsgegnerin bei der Vergabe des Auftrags an die Firma … verneint hat, weil diese Auftragserteilung dem von der Eigentümergemeinschaft in der Versammlung vom 26. Oktober 1988 geäußerten Willen und dem damals festgelegten Verfahren entspricht. Rechtlich einwandfrei führt das Landgericht ferner aus, daß die Antragsgegnerin damals nicht wissen konnte, daß … bereits am 11. August 1987 vor dem Amtsgericht Lüneburg eine Offenbarungsversicherung abgegeben hatte und vermögenslos war, und daß die Antragsgegnerin damals ohne besondere Anhaltspunkte auch insoweit keine Nachforschungspflichten hatte.
Rechtlich bedenklich sind aber die weiteren Ausführungen des Landgerichts, daß der Antragsgegnerin auch bei der Abwicklung des Auftrages ein schuldhaftes Verhalten, das zu einem Schaden der Antragsteller geführt hat, nicht anzulasten sei. Die weitere Betreuung des Dachdeckerauftrages gehörte zu dem Kreis der vertraglichen Pflichten der Antragsgegnerin als Verwalterin der Wohnanlage. Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ist die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, wozu das Dach gehört, Gemeinschaftsangelegenheit. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter unabdingbar (§ 27 Abs. 3 WEG), aber gegebenenfalls im Rahmen der gefaßten Eigentüm...