Haftung des Verwalters bei schuldhafter Pflichtverletzung in der Abwicklung von Instandsetzungsaufträgen

Normenkette

§ 27 WEG, § 12 FGG

Kommentar

1. Ein Verwalter, der Zahlungen aus der Gemeinschaftskasse für erkennbar mangelhafte Werkleistungen erbringt, haftet den Wohnungseigentümern, wenn von diesen Gewährleistungsansprüche gegen den beauftragten Unternehmer nicht durchgesetzt werden können.

Im vorliegenden Fall ging es um den Auftrag einer Dachneueindeckung, Teilzahlungen und Restzahlung durch den Verwalter nach Abnahme bei vereinbarter Gesamtwerklohnsumme von DM 24.780,-. Die Eigentümer verklagten die Verwaltung auf Zahlung der Kosten für eine erforderliche Neueindeckung in Höhe von DM 25.808,- und forderten weiterhin Verpflichtungsfeststellung zum Ersatz künftigen Schadens. Während AG und LG die Anträge zurückwiesen, führte die Rechtsbeschwerde zur Teilzurückverweisung an das Landgericht und blieb i. ü. hinsichtlich des Forderungsbetrages über der Höhe der Gesamtwerklohnsumme und hinsichtlich des Verpflichtungsfeststellungantrages erfolglos.

Zwingende Pflichten eines Verwalters im Zuge solcher Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum ergeben sich nach Meinung des Senats einmal aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG und daneben auch aus § 27 Abs. 2 Nr. 2 und 4 WEG. Was die geforderten Verwaltungsmaßnahmen betrifft, können Anforderungen an die Betreuung eines Bauvorhabens bei einem Verwalter allerdings nicht höher angesetzt werden, als etwa bei einem sonstigen Bauherren, zumal im vorliegenden Fall die Verwaltung von einer Miteigentümerin geführt wurde, also nicht von einer großen Firma mit eigener Bauabteilung und versiertem Bauleiter. Allerdings muss ein Verwalter Leistungen in Gemeinschaftsangelegenheiten entgegennehmen, also auch eine Abnahme der Bauleistungen vornehmen. Weiter hat er Zahlungen auf Gemeinschaftsaufträge zu bewirken, und zwar nach Vorliegen der Leistungsvoraussetzungen. Sowohl zur Entgegennahme von Leistungen wie auch zur Abwendung von Nachteilen gehören auch die Erhebung von Mängelrügen, Fristsetzungen bezüglich der Nachbesserungsansprüche, die Geltendmachung von Zurückbezahlungsrechten und ggf. auch eine Beweissicherung (vgl. BGH, NJW 1981, 282).

Im vorliegenden Fall hätte die Verwaltung wie jeder sonstige Bauherr sorgfältig zu prüfen, ob Leistungen erbracht wurden, welche die Abschlagszahlungen rechtfertigten oder ob für sie Mängel erkennbar gewesen seien, welche nicht zur Schlusszahlung hätten führen dürfen. Ein Schaden der Gemeinschaft könne sich hier höchstens auf die Höhe der gesamten Werklohnsumme beziehen, die aus Gemeinschaftsmitteln nicht hätte bezahlt werden dürfen. Darüber hinausgehende Schadenersatzforderungen mussten deshalb zurückgewiesen werden.

2. Allerdings habe das Landgericht nicht alle Beweismittel ausgeschöpft ( § 12 FGG) zur Frage, ob sich bereits vor oder bei der Abnahme der Dacharbeiten Mängel gezeigt hätten (oder nicht), welche die Verwaltung hätte erkennen können und müssen. Bisher seien keine Anhaltspunkte ersichtlich, dass die Mängel erst später (nach Abnahme) entstanden seien, sodass sie jedenfalls objektiv bereits bei der Abnahme vorhanden gewesen sein müssten. Das LG müsse deshalb klären, ob die Verwaltung Abschlagszahlungen oder die Schlußzahlung trotz für sie erkennbarer Mängel an den Werkleistungen erbracht und damit die Gemeinschaftskasse geschädigt habe. Bei kleineren erkennbaren Mängeln werde auch zu prüfen sein, inwieweit Zahlungen zurückzuhalten gewesen wären. Die fordernden Miteigentümer müssten auch die Feststellungslast dafür tragen, dass auch bei ordnungsgemäßem Vorgehen gegen den Werkunternehmer weder Nachbesserungs- noch sonstige Gewährleistungsansprüche im betreffenden Jahr und danach durchsetzbar gewesen wären.

3. Noch offene Kostenentscheidung bei Geschäftswertansatz auf DM 29.000,-.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 10.03.1993, 24 W 5506/92= WM 5/93, 306)

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