Entscheidungsstichwort (Thema)
Zuteilung von Kellerräumen. Wohnungseigentumssache betreffend die Wohnungseigentumsanlage
Leitsatz (amtlich)
1. Sieht die Teilungserklärung die Zuteilung von Kellerräumen an die Wohnungseigentümer vor, so kann die Zuteilung auch durch Mehrheitsbeschluß erfolgen.
2. Auch ein durch Teilung von Wohnungseigentum hinzukommender neuer Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Zuteilung von Kellerraum.
Normenkette
WEG § 15
Beteiligte
weitere Beteiligte zu 1. bis 22. wie aus dem Beschluß des Landgerichts Berlin vom 26. Mai 1989 – 191 T 213/88 (WEG) – ersichtlich |
Verfahrensgang
AG Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 70 II 120/88 (WEG)) |
LG Berlin (Aktenzeichen 191 T 213/88 (WEG)) |
Tenor
Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben.
Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, das auch über die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu befinden hat.
Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Der Geschäftswert wird auf 1.000,– DM festgesetzt.
Gründe
Die Teilungserklärung vom 22. Februar 1984 sieht die Schaffung von zwei Teileigentums- und weiteren 17 Wohnungseigentumseinheiten vor, wobei zu dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 Räume im Dachgeschoß gehörten. In § 11 A der Teilungserklärung heißt es u. a. in Abs. 1, daß die Kellerräume vom Verwalter den einzelnen Wohnungseigentümern zur Nutzung zugeteilt werden, und unter Abs. 3 bzw. 4, daß der jeweilige Eigentümer der Wohnung Nr. 3 berechtigt ist, die im Dachgeschoß belegenen Räume zu Wohnzwecken umzubauen und nach Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung zu teilen. Durch notarielle Erklärung vom 11. November 1985 bildete der Eigentümer der Wohnung Nr. 3 aus seinen Dachgeschoßräumen drei neue Wohnungseigentumseinheiten, die die Nummern 20 bis 22 erhielten. Aufgrund des notariellen Kaufvertrages vom 5. Januar 1987 erwarb der Antragsteller die Wohnung Nr. 21. Der Antragsteller hat erfolglos von der Gemeinschaft und der Verwalterin die Zuteilung eines Kellerraums verlangt. Durch Beschluß des Amtsgerichts Charlottenburg vom 12. Juli 1988 ist die Gemeinschaft, Vertretern durch die Verwalterin, verpflichtet worden, dem Antragsteller einen Kellerraum des Hauses zuzuteilen. Auf die hiergegen gerichtete Erstbeschwerde hat das Landgericht Berlin durch den angefochtenen Beschluß den amtsgerichtlichen Beschluß aufgehoben und den Antrag des Antragstellers zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die frist- und formgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers.
Das nach §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässige Rechtsmittel führt zur Zurückverweisung der Sache. Der angefochtene Beschluß ist nicht rechtsfehlerfrei (§ 27 FGG).
Das Landgericht führt aus: Der Antragsteller habe keinen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Zuteilung eines Kellerraumes durch den Verwalter. Teilungserklärungen als Grundbucherklärungen seien der Auslegung nur in beschränktem Umfang fähig. Für die Annahme, das Kellernutzungsrecht beziehe sich auf sämtliche Wohnungseigentümer, also auch auf das nach Errichtung der Teilungserklärung entstandene Wohnungseigentums des Antragstellers, finde sich in der Teilungserklärung kein Anhaltspunkt. Die Nutzungsregelung hinsichtlich der Kellerräume befinde sich in der Teilungserklärung vor der Regelung über die Berechtigung des Eigentümers der Wohnung Nr. 3, sein Wohnungseigentum zu teilen. Ein allgemeiner Grundsatz, daß jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf die Zuweisung eines Kellers habe, bestehe nicht. Auf die Frage, ob tatsächlich ein weiterer Kellerraum vorhanden sei, komme es dem nach nicht an.
Diese Ausführungen begegnen rechtlichen Bedenken.
Die Kellerräume stehen, da an ihnen Sondereigentum nicht begründet worden ist, im gemeinschaftlichen Eigentum sämtlicher jeweils vorhandener Wohnungseigentümer. Eine Regelung des Gebrauchs dieses gemeinschaftlichen Eigentums ist gemäß § 15 Abs. 1 WEG nur im Grundsatz („die Kellerräume werden vom Verwalter den einzelnen Wohnungseigentümern zur Nutzung zugeteilt.”), nicht aber im einzelnen erfolgt. Insbesondere ist die Schaffung sogenannter dinglicher Sondernutzungsrechte nicht festzustellen. Möglicherweise ist durch die Teilungserklärung, die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht selbständig zu prüfen und auszulegen hat, die Schaffung derartiger Sondernutzungsrechte beabsichtigt gewesen. Dafür könnte sprechen, daß in dem das Kellergeschoß betreffenden Aufteilungsplan zur Teilungsgenehmigung einzelne Räume und Verschläge vorgesehen sind, die mit K 1 bis K 21 bezeichnet werden. Es bedarf keiner Erörterung, ob und inwieweit die konkrete Zuordnung von sogenannten dinglichen Sondernutzungsrechten zu den Wohneinheiten auf den Bauträger oder Verwalter delegiert werden kann (vgl. Weitnauer, WEG 7. Aufl., § 15 Rdn. 27). Jedenfalls ist im vorliegenden Fall die Schaffung derartiger Sondernutzungsrechte nach der Grundbuchlage nicht vollzogen worden. Soweit § 11 A Abs. 2 der Teilungserklärung vorsieht, daß die Zuteilungsmöglich...