KG Berlin Beschluss vom 13.11.1989 - 24 W 5042/89

Entscheidungsstichwort (Thema)

gerichtliche Geltendmachnung der Verwaltervergütung gegen einzelne Wohnungseigentümer. Wohnungseigentumssache

Leitsatz (amtlich)

1. Der Verwalter kann den vertraglichen Vergütungsanspruch auch ohne Beschlußfassung der Gemeinschaft Ober einen Wirtschaftsplan gegen einzelne Wohnungseigentümer geltend machen.

2. Jedenfalls für die Zeit, bis ein Eigentümerbeschluß über die Verwalterwahl rechtskräftig für unwirksam erklärt ist, hat der Verwalter einen unbedingten vertraglichen Vergütungsanspruch gegen die Wohnungseigentümer.

Normenkette

WEG § 26; FGG § 32

Verfahrensgang

AG Berlin-Spandau (Aktenzeichen 70 II 42/88 (WEG))

LG Berlin (Aktenzeichen 191 T 275/88 (WEG))

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegnerin hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen und dem Antragsteller dessen notwendige außergerichtliche Kosten zu erstatten.

Der Geschäftswert beträgt 2.325,60 DM.

Gründe

Der Antragsteller wurde durch einstweilige Anordnung des Landgerichts am 25. September 1987 als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage eingesetzt. Auf der von ihm einberufenen Zweitversammlung vom 20. Oktober 1987 wurde er laut Protokoll mit 5 Ja- zu 2 Nein-Stimmen für die Zeit vom 24. September 1987 bis zum 31. August 1992 als Verwalter bestellt. Der auf der Grundlage dieses Beschlusses abgeschlossene Verwaltervertrag sieht eine Jahresvergütung von 480,– DM zuzüglich Mehrwertsteuer je Wohnungseigentum vor, die zu je 1/12 am 1. eines jeden Monats im voraus fällig und mit dem Hausgeld an den Verwalter zu zahlen ist. Der die Verwalterwahl betreffende Eigentümerbeschluß vom 20. Oktober 1987 ist Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens. Eine rechtskräftige Entscheidung ist noch nicht ergangen. Der Antragsteller hat die Antragsgegnerin für die Monate März 1988 bis Mai 1988 für 17 Wohneinheiten in Höhe von 2.325,60 DM in Anspruch genommen. Durch Beschluß vom 10. Oktober 1988 hat das Amtsgericht Spandau die Antragsgegnerin antragsgemäß zur Zahlung nebst Rechtshängigkeitszinsen verpflichtet. Durch Beschluß vom 16. Juni 1989 hat das Landgericht die Erstbeschwerde zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.

Das gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässige Rechtsmittel ist sachlich nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 FGG), enthält der angefochtene Beschluß nicht.

Das Landgericht führt aus: Die Antragsgegnerin sei auch ohne Eigentümerbeschluß über den Wirtschaftsplan für die strittigen Monate zur Zahlung der Verwaltervergütung verpflichtet. Die Zahlungsverpflichtung ergebe sich aus dem Verwaltervertrag. Welche Rechte die Antragsgegnerin aus ihrer unsubstantiierten Behauptung, der Antragsteller komme seinen Verwalterpflichten nicht nach, herleiten wolle, sei unklar. Diese Ausführungen sind rechtlich nicht zu beanstanden.

Es kann dahinstehen, ob und inwieweit die einstweilige Anordnung des Landgerichts dem Antragsteller gegen die Antragsgegnerin einen Anspruch auf Verwaltervergütung verschafft, entweder auf die ortsübliche Vergütung oder eine vom Gericht der einstweiligen Anordnung noch festzusetzende Höhe, ob nach den Rechtsgrundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag (vgl. hierzu BGH NJW-RR 1989, 970) oder zumindest aus ungerechtfertigter Bereicherung (§§ 812 ff. BGB). Denn die einstweilige Anordnung sollte nach ihrem Inhalt die Eigentümer nicht hindern, ihrerseits eine Verwalterwahl vorzunehmen, wovon sie in der Versammlung vom 20. Oktober 1987 auch Gebrauch gemacht haben.

Ohne Rechtsirrtum nimmt der angefochtene Beschluß an, daß der Antragsteller nach dem Mehrheitsbeschluß vom 20. Oktober 1987 und dem daraufhin geschlossenen Verwaltervertrag einen vertraglichen Vergütungsanspruch gegen die Antragsgegnerin hat. Der Eigentümerbeschluß vom 20. Oktober 1987 über die Verwalterwahl ist derzeit gültig, weil er noch nicht für ungültig erklärt worden ist (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG). Auch der in dem gerichtlichen Verfahren 70 II 195/87 (WEG) AG Spandau = 191 T 109/88 (WEG) LG Berlin = 24 W 6334/89 KG verfolgte Antrag der Antragsgegnerin auf Feststellung, daß ein Mehrheitsbeschluß über die Verwalterwahl nicht zustandegekommen sei, hat noch keinen Erfolg gehabt. Selbst eine etwaige spätere gerichtliche Entscheidung über die Unwirksamkeit des Mehrheitsbeschlusses vom 20. Oktober 1987 wäre nicht geeignet, den Anstellungsvertrag des Antragstellers rückwirkend zu vernichten, indem er etwa als vollmachtlos geschlossen anzusehen ist. Dies ergibt sich aus einer analogen Anwendung der Grundsätze des § 32 FGG. Danach hat die Aufhebung einer Verfügung, durch die jemand die Fähigkeit oder die Befugnis zur Vornahme eines Rechtsgeschäfts erlangt, auf die Wirksamkeit der inzwischen von ihm vorgenommenen Rechtsgeschäfte keinen Einfluß. Der Senat hat für den Fall einer Verwalterabwahl bereits entschieden (Beschluß vom 20. März 1989 – 24 W 5478/86 – = NJW-RR 1989, 839), daß durch...