Verwaltervergütung ist auch ohne genehmigenden Eigentümerbeschluss über einen Wirtschaftsplan nach Vertrag zu bezahlen

Normenkette

§ 26 WEG, § 675 BGB

Kommentar

Gerichtlicherseits war über einstweilige Anordnung ein Notverwalter eingesetzt. Kurze Zeit darauf wurde er mehrheitlich auf 5 Jahre bestellt unter Abschluss eines Verwaltervertrages mit Vergütungsregelung. Der betreffende Verwalterbestellungsbeschluss wurde angefochten. Der bestellte Verwalter klagte gegen einen Eigentümer für einige Monate rückständiges Verwalterhonorar ein.

Das KG Berlin hielt den Vergütungsanspruch des Verwalters für begründet.

Es könne dahinstehen, ob und inwieweit die einstweilige gerichtliche Anordnung dem Verwalter gegen den Eigentümer einen Anspruch auf Vergütung verschaffe (entweder auf die ortsübliche Vergütung oder eine vom Gericht noch der Höhe nach festzusetzende); denn die einstweilige Anordnung sollte ihrem Inhalt nach Eigentümer nicht hindern, ihrerseits eine Verwalterwahl vorzunehmen (wie geschehen).

Der Bestellungsbestätigungsbeschluss der Eigentümer sei trotz Anfechtung derzeit gültig. Selbst eine spätere Ungültigerklärung wäre nicht geeignet, den Anstellungsvertrag des Verwalters rückwirkend zu vernichten ( § 32 FGG analog; ähnlich bereits KG Berlin vom 20. 3. 1989, NJW-RR 1989, 839). Im vorliegenden Fall gehe es um Verwaltervergütungsansprüche für einen Zeitraum, in dem die Verwalterwahl noch nicht gerichtlich für unwirksam erklärt worden sei. Der vertragliche Anspruch bleibe für die Vergangenheit selbst bei Erfolg der Bestellungsbeschlussanfechtung erhalten.

Die Durchsetzung der Vergütungsansprüche des Verwalters gegen einzelne Eigentümer sei auch nicht von einer vorherigen Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan (des betreffenden Jahres) abhängig. Im Grundsatz bestehe hier sogar eine gesamtschuldnerische Haftung der Eigentümer für die Verwaltervergütung. Mit einem Wirtschaftsplan regelten Eigentümer nur unter sich die Höhe der jährlichen bzw. monatlichen Vorauszahlungen auf die zu erwartenden Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum. Die Fälligkeit einer Verwaltervergütung trete jedoch unabhängig davon ein. Da die Höhe der Verwaltervergütung durch den Verwaltervertrag festgelegt sei, bestehe für die Wohnungseigentümer auch kein Spielraum für eine Festsetzung. Ein Verwalter könne deshalb Vergütungsansprüche auch gegen einzelne Eigentümer gerichtlich durchsetzen, ohne zuvor eine Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan herbeiführen zu müssen. Im Rahmen des Verwalterdienstvertragsrechts führe auch eine behauptete Schlechterfüllung der Verwalterleistungen nicht zum Wegfall des Vergütungsanspruchs; insoweit könnten allenfalls Schadenersatzansprüche entstehen.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 13.11.1989, 24 W 5042/89; vgl. auch NJW-RR 3/1990, 153)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung

Anmerkung:

Für Verwalter wichtig ist, dass ein Verwalter kraft bestehender übereinstimmender Verwalterverträge seine Ansprüche unabhängig von der Genehmigung eines Wirtschaftsplans gegen Eigentümer geltend machen kann und Eigentümer insoweit für Ausfälle sogar wie anderen Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber gesamtschuldnerisch haften würden.

Interessant ist an diesem Fall noch, dass kurze Zeit nach Verkündung dieser Entscheidung das KG Berlin, Beschluss v. 20.12.1989, 24 W 6334/89den Bestellungsbeschluss dieses als Notverwalter eingesetzten Verwalters für ungültig erklärt hat. Im Hinblick auf eine streitige Abberufung eines früheren Verwalters widerspreche es ordnungsgemäßer Verwaltung, auf die Dauer von 5 Jahren einen neuen Verwalter (hier: den Notverwalter) zu wählen. Würde sich nämlich die Ungültigkeit der Abberufung der früheren Verwaltung herausstellen, bestünde gewisse Zeit eine Doppelverwaltung mit u. U. auch doppelter Vergütungszahlungspflicht. Allein aus diesem Gesichtspunkt heraus entspreche der Beschluss über die lange Neubestellung eines Verwalters nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dieser weitere Beschluss des KG Berlin überzeugt hier nicht. Risiken evtl. Verwaltungsvergütungsdoppelzahlungen konnten und mussten Eigentümer bei Beschlussfassung über einen neuen Verwalter noch während eines schwebenden Abberufungsanfechtungsverfahrens eines alten Verwalters erkennen. Allein dieser Umstand ist m. E. kein Verstoß gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, zumal die Vorinstanzen keine ernsthaften Zweifel an der Neutralität des neu gewählten Verwalters erkennen konnten.

Ungeachtet dieser Ansicht im Folgebeschluss des KG Berlin ist allerdings die Vorentscheidung zur Honorarforderungsberechtigung des bisher tätigen Verwalters nicht zu beanstanden.