KG Berlin Beschluss vom 14.06.2016 - 1 W 166/16

Leitsatz (amtlich)

Übertragen die miteinander verheirateten Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts in Ansehung der Auseinandersetzung der Gesellschaft ein zum Gesellschaftsvermögen gehörendes Wohnungseigentum auf sich zu Bruchteilen, ist die Zustimmung des Verwalters auch dann erforderlich, wenn als Ausnahme hiervon die Veräußerung an Ehegatten vereinbart ist.

Normenkette

WEG § 12; GBO § 18

Verfahrensgang

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Beschluss vom 11.04.2016; Aktenzeichen 44 FH 1...N-10)

Tenor

Die Beschwerde wird bei einem Wert in Höhe von 102.000,00 EUR zurückgewiesen.

Gründe

I. Im Bestandsverzeichnis des im Beschlusseingang bezeichneten Wohnungsgrundbuchs ist vermerkt, dass zur Veräußerung die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Hiervon ausgenommen ist u.a. die Veräußerung an Ehegatten oder Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie.

Die Beteiligte zu 1, eine aus den seit dem 9.4.2010 miteinander verheirateten Beteiligten zu 2 und 3 bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, erwarb das Wohnungseigentum zur UR-Nr. 3.../2...des Notars Dr. M.C.in H. Am 3.7.2007 wurden die Beteiligten zu 2 und 3 "als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts" in Abt. I des Grundbuchs eingetragen.

Am 4.11.2015 hoben die Beteiligten zu 2 und 3 zur UR-Nr. 5.../2...des Notars U.T.in Berlin die Beteiligte zu 1 auf und ließen das Wohnungseigentum auf sich zu je ½ auf.

Unter dem 16.12.2016 hat Notar T.diese Urkunde sowie eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts S.- Grunderwerbsteuerstelle - bei dem Grundbuchamt eingereicht "mit dem Antrag auf Aufhebung der GbR und Begründung des Miteigentums zu je ½".

Das Grundbuchamt hat mit Verfügung vom 13.2.2016 unter Fristsetzung u.a. die Vorlage einer Zustimmung des WEG-Verwalters erfordert. Dagegen hat der Urkundsnotar mit Schriftsätzen vom 22.2.2016 und 3.3.2016 u.a. vorgebracht, die Beteiligten zu 2 und 3 seien Eheleute und es handele sich lediglich um den Vollzug der Aufhebung der gesamthänderischen Bindung des Eigentums. Das Grundbuchamt ist darauf mit Hinweisen vom 29.2.2016 und 9.3.2016 näher eingegangen, hat an seiner Auffassung aber festgehalten.

Mit Beschluss vom 11.4.2016 hat das Grundbuchamt die Anträge zurückgewiesen. Hiergegen richtete sich die Beschwerde vom 19.4.2016, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 20.4.2016 nicht abgeholfen hat.

II.1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Beschwerdeführer sind sämtliche Beteiligte. Der Notar hat die Beschwerde namens und in Vollmacht "der Eigentümer" erhoben. Dabei ist er offenbar der Auffassung, dass - auch - die Beteiligten zu 2 und 3 bereits Eigentümer sind. Es kann dahinstehen, ob dies zutreffend ist. Jedenfalls sind auch die Beteiligten zu 2 und 3 antragsberechtigt, § 13 Abs. 1 S. 2 GBO, und damit beschwerdeberechtigt (vgl. Demharter, GBO, 30. Aufl., § 71, Rdn. 63).

2. Die Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Wird die Hebung des in einer Zwischenverfügung aufgezeigten Hindernisses nicht innerhalb der gesetzten Frist nachgewiesen, hat das Grundbuchamt den auf eine Eintragung gerichteten Antrag der Beteiligten zurückzuweisen, § 18 Abs. 1 S. 2 GBO. So ist es hier.

a) Der Senat teilt die mit der Beschwerde erhobenen formalen Bedenken an der Zwischenverfügung vom 13.2.2016 nicht. Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, hat das Grundbuchamt, wenn es den Antrag nicht sofort zurückweist, dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses zu bestimmen, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO. Dabei hat das Grundbuchamt - sämtliche - Hindernisse zu bezeichnen, die zu ihrer Beseitigung geeigneten Mittel zu nennen und eine Frist zu setzen (Zeiser, in: Hügel, GBO, 3. Aufl., § 18, Rdn. 32ff). Diesen Anforderungen genügte die Zwischenverfügung vom 13.2.2016. Das Grundbuchamt hat unter Setzung einer Frist auf das Hindernis einer fehlenden Verwalterzustimmung hingewiesen und deren Vorlage in der Form des § 29 GBO erfordert. Einer weiteren Begründung bedurfte es insoweit nicht. Die an den Urkundsnotar gerichtete Zwischenverfügung war aus sich heraus verständlich und ist ausweislich seines Schriftsatzes vom 22.2.2016 von ihm auch verstanden worden.

b) Das in der Zwischenverfügung aufgezeigte Hindernis besteht auch.

aa) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, § 12 Abs. 1 WEG. Eine solche Vereinbarung ist vorliegend getroffen worden. Da sie im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen ist, muss sie das Grundbuchamt beachten (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 2904b).

Veräußerung ist dabei die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder zur Erbteilsabtretung und zur Belastung des Wohnungseigentums. Ob die Veräußerung entgeltlich oder unen...