Leitsatz (amtlich)
Macht die Teilungserklärung die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters mit Ausnahme der Erstveräußerung abhängig, ist diese Ausnahme "verbraucht", wenn die teilende Eigentümerin eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist und die entstandenen Wohnungseigentumsrechte auf ihre Gesellschafter übertragen werden. Die weitere Veräußerung von einem Gesellschafter auf einen Dritten ist danach zustimmungspflichtig.
Normenkette
WEG § 12
Verfahrensgang
AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Aktenzeichen 42 KT ...-4) |
Tenor
Die Beschwerde wird bei einem Wert i.H.v. 5.000 EUR zurückgewiesen.
Gründe
Im Bestandsverzeichnis des im Beschlusseingang näher bezeichneten Wohnungseigentumsgrundbuchs ist vermerkt, dass zur Veräußerung die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Hiervon ausgenommen ist u.a. der Fall der Erstveräußerung.
Ursprüngliche Eigentümerin des Grundstücks war eine aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Diese teilte das Grundstück zur UR-Nr. .../...des Notars H...W...in Berlin vom 19.5.2000 in Wohnungseigentum auf. In § 3 der Urkunde wiesen die Gesellschafter die Wohnungseigentumsrechte einzelnen Gesellschaftern zu und erklärten insoweit die Auflassung. Der Beteiligten zu 1 wurde u.a. das mit Nr. 13 beschriebene Wohnungseigentumsrecht zugeordnet.
Am 24.7.2001 legte das Grundbuchamt unter Schließung des für das Grundstück geführten Grundbuchs die Wohnungseigentumsgrundbücher an. Zugleich vollzog das Grundbuchamt die Auflassungen, so dass nunmehr die Beteiligte zu 1 als Eigentümerin des im Beschlusseingang näher bezeichneten Wohnungsgrundbuchs eingetragen ist.
Am 25.10.2013 veräußerte die Beteiligte zu 1 das Wohnungseigentum an den Beteiligten zu 2 - UR-Nr. .../...des Notars H.W.-. Zu § 9 der Urkunde erklärten die Beteiligten die Auflassung.
Am 23.1.2014 hat der Notar die Umschreibung des Eigentums auf den Beteiligten zu 2 beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 28.1.2014 die Zustimmung des WEG-Verwalters erfordert. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 13.2.2014, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 18.2. nicht abgeholfen hat.
II. 1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Beschwerdeführer sind beide gem. § 13 Abs. 1 S. 2 GBO antragsberechtigten Beteiligten, weil der Urkundsnotar insofern eine Beschränkung nicht vorgenommen, d.h. keinen Beschwerdeführer konkret benannt hat (vgl. Demharter, GBO, 28. Aufl., § 15 Rz. 20).
2. Die Beschwerde ist nicht begründet. Zu Recht hat das Grundbuchamt auf das Hindernis der fehlenden Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums an den Beteiligten zu 2 hingewiesen und insofern eine Zwischenverfügung, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 GBO, erlassen.
Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, § 12 Abs. 1 WEG. Eine solche Vereinbarung ist vorliegend getroffen worden. Da sie im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen ist, muss sie das Grundbuchamt beachten (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rz. 2904b). Veräußerung ist dabei die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden im Gegensatz zur Enteignung, zum Eigentumsübergang kraft Gesetzes (Erbfall, Zuschlag in der Zwangsversteigerung) oder zur Erbteilsabtretung und zur Belastung des Wohnungseigentums. Ob die Veräußerung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, ist dabei nicht maßgeblich, es sei denn, das Zustimmungserfordernis wäre etwa ausdrücklich an einen "Verkauf" geknüpft (KG, Beschl. v. 24.5.2012 - 1 W 121/12 -, FGPrax 2012, 238). Das ist hier nicht der Fall.
Die Übertragung der einzelnen Wohnungseigentumsrechte auf die Gesellschafter der vormaligen Grundstückseigentümerin ist eine Veräußerung in diesem Sinn. Sie erforderte neben der Eintragung im Wohnungsgrundbuch die - rechtsgeschäftliche - Einigung zwischen der bisherigen Eigentümerin, der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, und dem jeweils erwerbenden Gesellschafter, §§ 873 Abs. 1, 925 BGB.
Anhaltspunkte, dass diese "Aufteilung" des neu geschaffenen Wohnungseigentums von dem Begriff der Veräußerung ausgenommen sein könnte, sind nicht ersichtlich. Es handelte sich deshalb bereits um die erste Veräußerung, die Befreiung vom Zustimmungserfordernis ist damit verbraucht worden.
Der Wortlaut der Eintragung und der ihr zugrunde liegenden Eintragungsbewilligung beschränken sich auf den Begriff "Erstveräußerung". Allerdings ist die Auslegung von Grundbucheintragungen und ihrer in Bezug genommenen Eintragungsbewilligungen nicht ausgeschlossen. Im Grundbuchverfahren kann im Hinblick auf den Bestimmtheitsgrundsatz und das Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsgrundlagen eine Auslegung aber nur erfolgen, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung...