Entscheidungsstichwort (Thema)
unechte Wohnungseigentumsverwaltung durch den teilenden Eigentümer
Leitsatz (amtlich)
1. Führt der teilende Eigentümer für seine verbleibenden Wohnungen und zugleich für die bereits nach und nach im Grundbuch eingetragenen Wohnungserwerber auf Grund von Absprachen mit den einzelnen Käufern die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bis zu einem bestimmten Stichtag (hier: 31. Dezember 1996), von dem an der erste gewählte Verwalter tätig wird, und zahlen die Wohnungserwerber ohne Verwalterbestellung und ohne beschlossenen Wirtschaftsplan freiwillig monatliche Beitragsvorschüsse auf ein Sonderkonto des teilenden Eigentümers, so hat dieser aus Auftragsrecht (§ 667 BGB) individuelle Abrechnungen mit den einzelnen Käufern vorzunehmen, wobei diese ihre Zahlungen nachzuweisen haben, während der teilende Eigentümer seine Ausgaben nachzuweisen hat.
2. Der Minussaldo der beim teilenden Eigentümer entstandenen Bewirtschaftungskosten per 31. Dezember 1996 kann nicht mit Wohngeldvorschüssen für die am 1. Januar 1997 beginnende Wirtschaftsperiode aufgerechnet werden, selbst wenn bei Einleitung des Zahlungsverfahrens der teilende Eigentümer noch eine restliche Wohnung innehatte und die bis zum 31. Dezember 1996 eingetretenen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft noch unverändert angehören.
Normenkette
WEG § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 3, 5; BGB § 667
Beteiligte
II. die in dem angefochtenen Beschluss des Landgerichts Berlin vom 7. Januar 2000 – 85 T 405/98 WEG – namentlich bezeichneten übrigen Wohnungseigentümer der Wohnanlage |
Verfahrensgang
LG Berlin (Aktenzeichen 85 T 405/98) |
AG Berlin-Tiergarten (Aktenzeichen 70 II 37/98) |
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen, soweit der Antragsgegner verpflichtet worden ist, an die Antragsteller zu Händen der amtierenden Verwalterin 2.587,48 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 3. Juni 1997 zu zahlen.
Unter teilweiser Aufhebung des angefochtenen Beschlusses des Landgerichts wird die Erstbeschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Amtsgerichts Tiergarten vom 4. November 1998 – 70 II 37/98 – zurückgewiesen, soweit das Amtsgericht Tiergarten den Zahlungsantrag in Höhe von 2.820,00 DM nebst anteiligen Zinsen abgewiesen hat.
Im Übrigen wird der angefochtene Beschluss des Landgerichts Berlin in Höhe von 928,75 DM nebst anteiligen Zinsen aufgehoben und die Sache zu erneuter Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, das auch über die Kosten des Verfahrens neu zu befinden hat.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 6.336,23 DM festgesetzt.
Gründe
I. Die Antragsteller und der Antragsgegner haben bei Verfahrenseinleitung am 12. Juni 1997 die Eigentümergemeinschaft gebildet. Der Antragsgegner ist auch der teilende Eigentümer gewesen. Mit notarieller Teilungserklärung vom 21. September 1994 teilte er die Anlage in 32 Einheiten auf. Nach § 6 der Teilungserklärung sollten die Lasten und Betriebskosten von den Wohnungseigentümern nach der Größe der Miteigentumsanteile getragen werden, jedoch sollte die Einheit Nr. 32 erst nach etwaigem Ausbau und/oder dem Beginn der Nutzung beteiligt werden. Ein Verwalter sollte nach § 7 Abs. 3 erst in der ersten Eigentümerversammlung bestellt werden. Die Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher wurden am 7. März 1995 angelegt. Der Antragsgegner veräußerte nach und nach die Einheiten, wobei er in den notariellen Kaufverträgen mit den Erwerbern vereinbarte, dass vom Tag der Übergabe an Gefahr, Nutzung und Lasten der Kaufsache auf die Käufer übergehen sollten. Der früheste Nutzungs- und Lastenwechsel erfolgte zum 1. April 1995. Die erste Auflassungsvormerkung wurde am 6. April 1995 eingetragen, der erste Eigentümerwechsel am 27. Juli 1995. Einzelne Antragsteller wurden im Anschluss an eine 1996 erlangte Eigentumsverschaffungsvormerkung erst im Laufe des Jahres 1997 als Eigentümer in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen. Der Antragsgegner hatte zuletzt noch die Wohnungen Nr. 28, 29 und 31 inne, an denen er das Eigentum am 2. Oktober 1997 (Nr. 31), am 23. April 1998 (Nr. 29) und am 14. Mai 1998 (Nr. 28) verlor. Die Wohnung Nr. 28 hat nach der Teilungserklärung eine Wohnfläche von ca. 76,12 m², die Wohnungen Nr. 29 und 31 von jeweils 83,98 m². Der Antragsgegner richtete am 19. Juni 1995 ein Betriebskostenkonto bei der Commerzbank Mannheim ein. Auf dieses Konto zahlten die Erwerber auf Grund einer mit dem Antragsgegner getroffenen Vereinbarung anteilige Betriebskosten ein. Insoweit hatte der Antragsgegner einen vorläufigen Wirtschaftsplan aufgestellt, in dem pro Quadratmeter Wohnfläche 2,25 DM Betriebskostenanteil pro Monat angesetzt waren. Der Antragsgegner selbst überwies auf das vorgenannte Konto keine Vorschüsse, bezahlte aber davon laufende Rechnungen – u.a. für Strom und Heizung – für die Wohnanlage und glich, wenn das Konto dadurch ins Soll geriet, dieses aus bzw. beglich die Rechnungen aus anderen Mitteln. Insgesamt zahlte er – ohne eine von ihm inzwischen abgesetzte Ölrechnung über 8.561,60 DM...