KG Berlin Beschluss vom 15.10.1986 - 24 W 910/86

Entscheidungsstichwort (Thema)

Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung bei der Verwalterentlastung

Leitsatz (amtlich)

1. Hat der Verwalter eine vollständige Abrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG für das abgelaufene Wirtschaftsjahr noch nicht aufgestellt, so widerspricht es den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer dem Verwalter gleichwohl mehrheitlich Entlastung für dieses Wirtschaftsjahr erteilen.

2. Der sich daraus ergebende Fehler des Entlastungsbeschlusses wird nicht dadurch geheilt, daß der Verwalter eine unvollständige Jahresabrechnung im Laufe des gerichtlichen Anfechtungsverfahrens ergänzt.

Normenkette

WEG § 21 Abs. 4, § 28 Abs. 3, 5

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 08.01.1986; Aktenzeichen 191 T 77/85)

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Beschluss vom 09.05.1985; Aktenzeichen 70 II (WEG) 32/84)

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben.

Auf die Erstbeschwerde des Antragstellers wird der Beschluß des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 9. Mai 1985 – 70 II 32/84 – teilweise geändert und der Beschluß der Eigentümerversammlung vom 26. Juni 1984 zuTOP 3, durch den der Verwalterin für das Rechnungsjahr 1983 Entlastung erteilt worden ist, für ungültig erklärt.

Die Gerichtskosten aller drei Instanzen hat die Gemeinschaft (Verwaltungsvermögen) zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert beträgt für die erste Instanz 10.000,– DM und für die beiden Beschwerdeinstanzen 5.000,– DM.

Tatbestand

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der im Rubrum näher bezeichneten Wohnanlage, die aus insgesamt 103 Wohneinheiten besteht. Der Beteiligten zu 2), die auch die Verwalterin der Anlage ist, gehörten bis zum 31. Dezember 1984 72 Wohneinheiten.

In der Teilungserklärung ist unter § 10 festgelegt, daß in der Wohnungseigentümerversammlung auf jedes Wohnungseigentum eine Stimme entfällt. Nach § 9 Abs. 2 der Teilungserklärung hat der Verwalter die Bewirtschaftung der Grundstückseinheit bis zum 30. Juni eines jeden Jahres, der auf den Schluß des Bewirtschaftungsjahres folgt, abzurechnen und jedem Wohnungseigentümer eine schriftliche Abrechnung zukommen zu lassen, welche die Betriebskosten der Grundstückseinheit, die von dem Wohnungseigentümer zu tragende Belastung, den sich aus dem gezahlten Hausgeld ergebenden Überschuß oder Fehlbetrag sowie die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage und die ausgegebenen Instandhaltungskosten enthält.

In dem über die Wohnungseigentümerversammlung vom 26. Juni 1984 gefertigten Protokoll heißt es unter anderem wie folgt:

„…

Zu Punkt 3 der Tagesordnung wurde mit 26 Ja-Stimmen, 3 Nein-Stimmen folgender Antrag angenommen:

Die Eigentümerversammlung erteilt dem Verwalter für das Rechnungsjahr 1983 Entlastung. Der Eigentümer ASTA GmbH mit 72 Stimmen übt als Verwalter gem. § 25 Abs. 5 WEG kein Stimmrecht aus.”

Im Zeitpunkt der Beschlußfassung über die Entlastung der Verwalterin lag den einzelnen Wohnungseigentümern eine Gesamtabrechnung für das Rechnungsjahr 1983 nicht vor. Die Wohnungseigentümer hatten vielmehr lediglich eine Einzelabrechnung über die ihnen jeweils gehörende Wohneinheit erhalten.

Durch Beschluß vom 9. Mai 1985 hat das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg den Antrag des Antragstellers, den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 26. Juni 1984 zu TOP 3 (Entlastung der Verwalterin für das Rechnungsjahr 1983)für ungültig zu erklären, zurückgewiesen. Die dagegen rechtzeitig eingelegte sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht mit seinem Beschluß vom 8. Januar 1986 zurückgewiesen. Gegen diesen ihm am 3. Februar 1986 zugestellten Beschluß richtet sich die am 15. Februar 1986 bei Gericht eingegangene sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers, mit der er seinen Antrag weiterverfolgt und geltend macht, daß die Eigentümerversammlung die Verwalterin nicht habe entlasten dürfen, da im Zeitpunkt der Beschlußfassung eine ordnungsgemäße Verwalterabrechnung für das Jahr 1983 nicht vorgelegen habe und dieser Mangel der Beschlußfassung entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht dadurch habe geheilt werden können, daß die Verwalterin erst im Laufe des Verfahrens eine vollständige Abrechnung nachgereicht habe.

Entscheidungsgründe

II.

Das als Rechtsbeschwerde gemäß § 45 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 27 FGG statthafte Rechtsmittel ist rechtzeitig und formgerecht eingelegt worden (§§ 22 Abs. 1, 29 FGG). Es hat auch in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Ungültigerklärung des mehrheitlich zu TOP 3 (Entlastung der Verwalterin für das Rechnungsjahr 1983) gefaßten Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 26. Juni 1984. Der angefochtene Beschluß ist nicht frei von Rechtsfehlern (§ 27 FGG).

Das Landgericht hat ausgeführt: Da die Entlastung der Verwalterin die Billigung der Jahresabrechnung 1983 beinhalte, sei der Beschluß über die Entlastung der Verwalterin nur dann für ungültig zu erklären, wenn die erteilte Abrechnung den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung im Sinne d...