Entscheidungsstichwort (Thema)
Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2007
Verfahrensgang
AG Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 221 C 109/08) |
Tenor
Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Die Beklagten erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen einer Frist von zwei Wochen nach Zugang dieses Beschlusses.
Gründe
Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Eine Entscheidung des Senats zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist nicht erforderlich. Die Berufung hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 513 Abs. 1 ZPO). Das angefochtene Urteil beruht nicht auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO). Die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen auch keine andere Entscheidung.
Das AG hat der Klage zutreffend stattgegeben.
I. Das AG hat die Klage zu Recht als zulässig angesehen. Insbesondere ist das Mieterhöhungsverlangen ausreichend begründet worden, § 558 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 BGB.
Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, wobei jedoch an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen. Das Erhöhungsverlangen muss - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen. Der Mietspiegel selbst muss dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn er - wie der Berliner Mietspiegel 2007 - im Amtsblatt veröffentlicht worden und allgemein zugänglich ist (vgl. BGH NJW 2008, 573, 574).
Danach ist das Erhöhungsverlangen der Klägerin in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Die Klägerin hat im Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich auf den Berliner Mietspiegel 2007 verwiesen und die Internetadresse der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung genannt, unter der sowohl der Mietspiegel abgerufen als auch eine Online-Berechnung genutzt werden kann. Sie hat dem Mieterhöhungsverlangen einen Ausdruck der einzelnen Schritte der von ihr durchgeführten Online-Berechnung beigefügt, aus der die Beklagten erkennen konnten, zu welcher Spanne die Klägerin mit ihren Angaben zu Größe, Bezugsfertigkeit, Wohnlage und Ausstattung (Innen-WC, Sammelheizung, Bad) gelangt ist. Aus dem Ausdruck ist auch erkennbar, von welchen wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmalen die Klägerin ausgegangen ist. Dies ist ausreichend. Unerheblich ist, dass der Ausdruck kein Endergebnis nach Spanneneinordnung enthält, da es ausreicht, wenn der Mieter überprüfen kann, ob die Miete überhaupt innerhalb der Spanne liegt (vgl. BGH NJW 2008, 573, 574). Unerheblich ist auch, dass weder das Mieterhöhungsverlangen noch der beigefügte Ausdruck die Bezeichnung des konkreten Mietspiegelfeldes (hier: L2) enthalten, da es den Beklagten unabhängig hiervon anhand der einzelnen Angaben der Klägerin möglich war, diese Angaben zu überprüfen und über die Mietspiegeltabelle das maßgebliche Feld zu finden.
II. Das AG hat die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) zutreffend anhand des qualifizierten Mietspiegels geprüft und die Wohnung innerhalb der Spanne eingestuft. Hinsichtlich der Spannenwerte des Berliner Mietspiegels 2007 greift gem. § 558d Abs. 3 BGB die Vermutungswirkung des § 292 ZPO ein, da es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt. Innerhalb der Mietspiegelspanne hat das AG zu Recht anhand der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung, die nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels gehört, die konkrete übliche Vergleichsmiete durch Schätzung gem. § 287 Abs. 2, Abs. 1 S. 2 ZPO ermittelt, da eine Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der im Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sachverständigengutachten im vorliegenden Fall mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden wäre, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht (vgl. BGH NJW 2005, 2074).
III. Wegen der einzelnen Merkmalgruppen der Orientierungshilfe gilt:
1. Die Merkmalgruppe 1 "Bad/WC" ist neutral zu bewerten.
Unstreitig ist das wohnwerterhöhende Merkmal "Zweites WC in der Wohnung" gegeben.
Das AG hat auch zutreffend das wohnwertmindernde Merkmal "Wände nicht überwiegend gefliest" angenommen. Maßgeblich ist die Ausstattung der Wohnung, die vom Vermieter gestellt wird. Ausstattungsmerkmale, die vom Mieter geschaffen wurden, sind nur zu be...