Entscheidungsstichwort (Thema)
keine Mehrheitsbeschlüsse für Zeiträume vor Entstehen der Gemeinschaft;. Berechnung der Beschlußfähigkeit. Wohnungseigentumssache betreffend die Wohnanlage
Leitsatz (amtlich)
1. Ein Eigentümerbeschluß, der unterschiedslos Zeiten vor und nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft in die Jahresabrechnung einbezieht, entspricht regelmäßig nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
2. Bei der Feststellung der Beschlußfähigkeit einer Eigentümerversammlung sind auch die Anteile der Wohnungseigentümer mitzuzählen, die vertreten, aber wegen Interessenkollision von der Stimmrechtsausübung ausgeschlossen sind (Bestätigung von KG OLG 1974, 419 gegen BayObLG NJW-RR 1987, 595).
Normenkette
Beteiligte
weitere Beteiligte zu 5. – 29. wie aus dem Beschluß des Landgerichts Berlin vom 20. April 1988 – 191 T 101/87 (WEG) – ersichtlich |
Verfahrensgang
AG Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 70 II 11/86 (WEG)) |
LG Berlin (Aktenzeichen 191 T 101/87 (WEG)) |
Tenor
Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben, soweit darin der Erstbeschwerde entsprochen worden ist.
Die Erstbeschwerden der Beteiligten zu 32.) und 33.) gegen den Beschluß des Amtsgerichts Charlottenburg vom 14. April 1987 – 70 II 11/86 (WEG) – werden in vollem Umfang zurückgewiesen.
Die Beteiligten zu 32.) und 33.) haben die Gerichtskosten zweiter und dritter Instanz zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Der Geschäftswert wird für das Rechtsbeschwerdeverfahren auf 50.000,– DM festgesetzt.
Gründe
Die Beteiligten zu 1.) und 32.) waren Eigentümer des Hausgrundstückes N. K. Sie haben durch notarielle Teilungserklärung vom 18. November 1980 das Hausgrundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Wohnungsgrundbücher wurden am 5. Dezember 1983 angelegt. Während der Beteiligte zu 1.) den Großteil seiner Wohnungen veräußert hat, ist der Beteiligte zu 32.) Eigentümer seiner Wohnungen geblieben. Durch notariellen Kaufvertrag vom 3. Juli 1985 hat der Beteiligte zu 32.) seine Wohneinheiten insgesamt an die Beteiligte zu 30.) verkauft. Für diese ist eine Auflassungsvormerkung in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen worden. Eine Umschreibung hat jedoch noch nicht stattgefunden. Nach § 14 Abs. 4 der Teilungserklärung entfällt auf jede Wohneinheit eine Stimme.
Auf einer Eigentümerversammlung vom 22. November 1985 wurde die Beteiligte zu 31.) zur Verwalterin gewählt. Bevor ihr durch einstweilige Anordnung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 27. Dezember 1985 jegliche Verwaltungstätigkeit untersagt worden war, hatte die Beteiligte zu 31.) mit Einladungsschreiben vom 29. November 1985 zu einer Eigentümerversammlung am 10. Dezember 1985 eingeladen. Auf dieser Versammlung wurde eine Reihe von Eigentümerbeschlüssen gefaßt, darunter zu TOP 12 ein Beschluß über die Jahresabrechnung 1982 der Verwaltung des Beteiligten zu 32.), zu TOP 13 ein Beschluß über die Rechnungslegung des Beteiligten zu 32.) für Januar und Februar 1983, zu TOP 14 ein Beschluß über die Abrechnung des Beteiligten zu 32.) für die Monate März bis Dezember 1983, zu TOP 15 ein Beschluß über Aufwendungsersatz und Verwalterhonorar des Beteiligten zu 32.) für die Zeit von Januar 1982 bis Februar 1983 in Höhe von 58.546,88 DM und zu TOP 16 ein Beschluß über den Aufwendungsersatz des Beteiligten zu 32.) für die Verwaltertätigkeit von März bis Dezember 1983, wobei die Beschlüsse jeweils mit 44 Ja-Stimmen gegen 1 Nein-Stimme bei 3 Enthaltungen gefaßt worden sind.
Die Antragsteller haben – in verschiedenem Umfang – beantragt, die Eigentümerbeschlüsse vom 10. Dezember 1985 für unwirksam zu erklären. Mit Beschluß vom 14. April 1987 hat das Amtsgericht unter Zurückweisung der weitergehenden Anträge die Wohnungseigentümerbeschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 12 – 16 für ungültig erklärt. Hiergegen haben die Beteiligten zu 32.) und 33.) sofortige Beschwerde eingelegt. Durch den angefochtenen Beschluß hat das Landgericht unter Zurückweisung der weitergehenden Erstbeschwerde den Beschluß des Amtsgerichts insoweit aufgehoben, als die Wohnungseigentümerbeschlüsse vom 10. Dezember 1985 zu den Tagesordnungspunkten 13 – 16 für ungültig erklärt worden sind. Hiergegen richten sich die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 1.) und 4.).
Die gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässigen Rechtsbeschwerden sind sachlich gerechtfertigt. Soweit der angefochtene Beschluß den amtsgerichtlichen Beschluß ändert, ist er nicht rechtsfehlerfrei (§ 27 FGG).
Rechtlich einwandfrei sind die Vorinstanzen allerdings davon ausgegangen, daß die Beteiligte zu 31.) nach ihrer Wahl vom 22. November 1985 die Eigentümerversammlung vom 10. Dezember 1985 durch Einladungsschreiben vom 29. November 1985 ordnungsmäßig eingeladen hat und die spätere gerichtliche Amtsenthebung der Beteiligten zu 31.) die zuvor abgehaltene Eigentümerversammlung nicht nachträglich formell fehlerhaft macht.
Ohne Rechtsirrtum folgt das Landgericht auch der amtsgerichtlichen Entscheidung, daß die Beschlußfähigkeit der Eigentümerversa...
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