KG Berlin Beschluss vom 17.09.2007 - 8 U 77/07

Entscheidungsstichwort (Thema)

Verpflichtung des Mieters zum Streichen der Außenseite der Fenster einer Mietwohnung

Normenkette

BGB §§ 307, 535

Tenor

In der Sache ... wird nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO darauf hingewiesen, dass der Senat nach Vorberatung beabsichtigt, die Berufung durch Beschluss zurückzuweisen.

Es wird Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 3 Wochen gegeben.

Der Senat hält das Teilurteil des AG für zutreffend.

Im Hinblick auf die Berufungsbegründung ist Folgendes auszuführen:

Gründe

1. Das AG ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Klägerin Schadensersatz wegen der unterlassener Schönheitsreparaturen i.H.v. 16.426,58 EUR nicht verlangen kann. Denn die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagten durch die §§ 6 Abs. 1, 13 des vorformulierte Mietvertrages ist gem. § 307 BGB wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Nach § 28 Abs. 4 der II. BV gehört zu den Schönheitsreparaturen das "Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen." Bei Wohnraummietverhältnissen ist die Erweiterung der von den Mietern als Schönheitsreparaturen auszuführenden Arbeiten über den Katalog des § 28 Abs. 4 II. BV hinaus gem. § 307 BGB unzulässig (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 535 BGB Rz. 41; Emmerich, Miete, 8. Aufl., § 535 BGB Rz. 63; Schmidt/Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 BGB Rz. 146, wonach dies nur individualvertraglich vereinbart werden kann).

Nach § 13 des Mietvertrages wird von dem Mieter aber ohne Einschränkung das Streichen der Türen und Fenster verlangt, also auch der Außenseiten, was den Katalog des § 28 Abs. 4 der II. BV übersteigt. Eine solche Klausel ist unwirksam (vgl. auch LG Berlin Urt. v. 21.7.2006 - 65 S 347/05, MM 2007, 39). Die Entscheidung des BGH v. 6.10.2004 - VIII ZR 215/93 (GE 2004, 1452) steht dem - entgegen der Ansicht der Klägerin - nicht entgegen. Denn der BGH hat in dieser Entscheidung keinerlei Ausführungen dazu gemacht, inwieweit die Erweiterung des Katalogs des § 28 Abs. 4 II. BV zulässig ist. Vielmehr befasst sich diese Entscheidung nur mit der grundsätzlichen Zulässigkeit von Schönheitsreparaturenklauseln sowie der Wirksamkeit von Abgeltungsklauseln. Der BGH hat offenbar, die hier zur Entscheidung anstehende Frage nicht gesehen. Soweit die Klägerin mit der Berufung geltend macht, dass die Klausel dahin auszulegen sei, dass nur der Innenanstrich verlangt werde, gibt der eindeutige Wortlaut dieser Klausel dafür nichts her. Das Streichen von Fenstern und Türen erfasst nach üblichem Sprachgebrauch sowohl den Innen- als auch den Außenanstrich. Soweit die Klägerin geltend macht, dass diese Klausel zwischen den Parteien nicht gelte, sondern eine individualvertragliche Regelung unter Einbeziehung des Vormieters Dr. S. getroffen worden sei, lässt sich dies den Schreiben von Juli 2001 (K 12) nicht entnehmen. Es ist auch nicht ersichtlich, wie der zuvor abgeschlossenen Mietvertrag vom 13.3.2001 abgeändert worden sein soll.

Da die Beklagten die Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht schuldeten, stehen der Klägerin Ansprüche auf Mietausfall (4.296,84 EUR) aus dem Gesichtspunkt des Verzuges und die Erstattung der Gutachterkosten (377 EUR) nicht zu.

2. Das AG hat auch die restliche Forderung der Klägerin - soweit sie im Rahmen der Prüfung der Berufung von Bedeutung sind - zutreffend ermittelt. Insoweit folgt der Senat den Ausführungen des AG zu den Aufrechnungen auf S. 3/4 des Urteils. Soweit die Klägerin mit der Berufung geltend macht, dass die Aufrechnung mit dem Betrag von 1.266,29 EUR nicht wirksam gewesen sei, ist dem nicht zu folgen. Dieser Betrag war erstinstanzlich unstreitig.

3. Das AG hat aus zutreffenden Erwägungen die weitergehenden Ansprüche, nämlich die Kosten für die Durchführung von Gartenarbeiten (676,51 EUR und 595,08 EUR) abgewiesen. Insoweit schließt sich der Senat den Ausführungen des AG an, die durch die Berufungsgründe nicht erheblich angegriffen worden sind.

Es wird daher angeregt, die Fortführung der Berufung zu überdenken.

Der Klägerin wird ferner aufgegeben, binnen 3 Wochen zur Anschlussberufung der Beklagten vom 27.8.2007 Stellung zu nehmen.

Fundstellen

OLGR-Ost 2009, 157