Entscheidungsstichwort (Thema)
Hauswartdienste als Reallast auf einem Wohnungseigentum
Leitsatz (amtlich)
1. Verweist die Teilungserklärung wegen der Hauswartdienste auf den jeweiligen Eigentümer einer bestimmten Wohnung und wird dabei auf eine genau bezeichnete Bestimmung in dem Abschnitt „Gemeinschaftsordnung” verwiesen, die aber nach Antrag und Eintragungsbewilligung ausdrücklich nicht Gegenstand des Sondereigentums werden soll, so kommt eine Auslegung der Hauswartdienste als „ewige” Reallast dieses Wohnungseigentums nicht in Betracht.
2. Selbst wenn der Wohnungseigentümer sich die Regelung in der Teilungserklärung hinsichtlich der Übernahme der Hauswartdienste zwar nicht als Teil der Gemeinschaftsordnung, aber im Hinblick auf die Übernahme der Rechte und Pflichten aus der Teilungserklärung in dem Kaufvertrag über die Wohnung entgegenhalten lassen müsste (BayObLG NZM 2001, 753 = ZMR 2001, 210), gilt dies nicht, wenn widersprüchlich nach einer anderen Regelung der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich auch die Hauswartkosten nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel umgelegt werden sollen.
Normenkette
WEG § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2, § 16 Abs. 2; BGB § 1105
Nachgehend
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten dritter Instanz werden dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft auferlegt. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 5.000,00 DM festgesetzt.
Gründe
I. Die Antragsteller und die Antragsgegner bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der im Rubrum bezeichneten Wohnanlage. Die Antragsgegner sind Eigentümer der im Erdgeschoss belegenen Wohnung Nr. 3. Die notarielle Teilungserklärung vom 3. Juni 1960 mit der Ergänzung vom 4. November 1960 enthält unter anderem folgende Bestimmungen:
„Teil I Abschnitt A I. Ziffer 3:
Mit den Wohnungen Nr. 2 und 3 der Tabelle zu 1 sind Hauswartdienste durch den jeweiligen Wohnungseigentümer für die Wohnanlage mit gleichzeitiger Übernahme der öffentlichen Verantwortung verbunden. (Siehe auch Teil II § 4 Abs. 7). Diese Verpflichtung hat jeder Rechtsnachfolger zu übernehmen.”
Teil II Abschnitt B § 4 Abs. 7 der Gemeinschaftsordnung bestimmt:
„Die jeweiligen Eigentümer der in Teil I A 3 unter „Hauswart” genannten Eigentumswohnungen sind verpflichtet, die Pflichten und Dienste eines Hauswarts für alle Wohnungseigentümer zu leisten. Diese Verpflichtung ist im Falle einer Veräußerung des Wohnungseigentums auf den Rechtsnachfolger zu übertragen.”
Nach den Bestimmungen Teil II Abschnitt B § 6 über das Wohngeld ist für die Eigentümer der Wohnungen Nr. 2 und Nr. 3 keine Ausnahme hinsichtlich der Beteiligung an den Kosten der Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums gemacht. Die Betriebskosten werden nach dieser Vorschrift nach dem Verhältnis der anteiligen Wohnflächen bestimmt, wobei unter den „Betriebskosten für die Wohnanlage” neben den Gebühren, Abgaben, Versicherungsprämien, Wasser-, Strom- und Heizungskosten als Beispiel auch die „Hauswartkosten” aufgeführt sind.
In Teil V der notariellen Urkunde vom 3. Juni 1960 wie auch gleichlautend in der Ergänzungsurkunde vom 4. November 1960 sind die „Grundbuchanträge” zusammengefasst. Dort heißt es unter anderem, der Grundstückseigentümer bewilligt und beantragt:
„b) Die Bestimmungen der Abschnitte B und C aus Teil I sowie Teil II Abschnitt A und B als Inhalt und Gegenstand des Sondereigentums in das Grundbuch bzw. die Wohnungsgrundbücher einzutragen mit Ausnahme der Bestimmungen des Teil II §§ 2, 4 Abs. 7, 5, 6 Abs. 5 – 9, 7, 8, 9, 10 sowie § 13 Abs. 2 des Teil II. Mit Ausnahme der Bestimmungen der Veräußerungsbeschränkung in § 11 kann auf diese Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden,”
Der teilende Eigentümer erließ dem Erwerber der Wohnung Nr. 3 beim Erstverkauf 10 % des Kaufpreises als Ausgleich für die in der Gemeinschaftsordnung auferlegte Verpflichtung zur Tätigkeit als Hauswart. Die Antragsgegner zu 1. und 2. kauften mit Vertrag vom 1. September 1997 die Wohnung Nr. 3 von dem Voreigentümer, wobei zwar die Teilungserklärung vorlag, auf deren Verlesen und Beiheften jedoch verzichtet wurde. In § 8 übernahmen die Antragsgegner sämtliche Rechte und Pflichten aus der Teilungserklärung vom 3. Juni 1960 und verpflichteten sich, sämtliche Obliegenheiten aus dieser Urkunde in vollem Umfange zu erfüllen und bei einer Weiterveräußerung eine entsprechende gleichartige Verpflichtung ihrem Rechtsnachfolger aufzuerlegen. Die Antragsgegner verpflichteten sich ferner, mit dem (damaligen und jetzigen) Verwalter einen gesonderten Verwaltungsvertrag abzuschließen und ihm gleichlautende Vollmacht wie alle übrigen Wohnungs-/Teileigentümer zu erteilen und das vereinbarte Verwaltungshonorar zu zahlen. Weiterhin verpflichteten sich die Antragsgegner, „Hauswarttätigkeiten in dem erforderlichen Umfang (Reinigung des Treppenhauses) nach Maßgabe eines mit dem Verwalter abzuschließenden Hauswartdienstvertrages zu übernehmen.”
Der V...
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